驗(yàn)房資質(zhì)
來(lái)源：江蘇省佳美建筑裝飾工程有限公司 發(fā)布時(shí)間：2022/1/30 10:05:17 瀏覽量：515次
定義
驗(yàn)房資質(zhì)，是指業(yè)主聘請(qǐng)的驗(yàn)房公司或驗(yàn)房人員，有無(wú)政府相關(guān)主管部門頒發(fā)的資質(zhì)證書(shū)，以及由此衍生出的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告有無(wú)法律效力。
種類
目前驗(yàn)房作為新興行業(yè)和職業(yè)，國(guó)家暫無(wú)任何主管部門，針對(duì)驗(yàn)房業(yè)務(wù)及相關(guān)人員、企業(yè)，制定并發(fā)布任何指導(dǎo)性文件或強(qiáng)制性法律法規(guī)。而對(duì)于驗(yàn)房資質(zhì)及驗(yàn)收?qǐng)?bào)告有無(wú)法律效力的說(shuō)法，主要是因?yàn)橄M(fèi)者不了解相關(guān)法律法規(guī)，也源于驗(yàn)房行業(yè)的虛假宣傳。
驗(yàn)房師是驗(yàn)房行業(yè)中的主要業(yè)人員，驗(yàn)房師在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)成為一個(gè)固定、穩(wěn)定的職業(yè)，無(wú)論新房交易還是二手房交易，在房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、交付及過(guò)戶階段，逐漸成為一個(gè)不可缺少的環(huán)節(jié)。而驗(yàn)房師傳到國(guó)內(nèi)，是因?yàn)樾路抠|(zhì)量普遍存在瑕疵，但隨著房產(chǎn)交易市場(chǎng)（含二手房交易市場(chǎng)）的逐步成熟，購(gòu)房者的消費(fèi)意識(shí)也越來(lái)越成熟，購(gòu)房者普遍希望能夠明明白白消費(fèi)，在系統(tǒng)全面了解房屋現(xiàn)狀情況下，再進(jìn)行交易、交付。驗(yàn)房師已經(jīng)成為越來(lái)越多業(yè)主在購(gòu)買新房及二手房交易過(guò)程中，必需的房屋鑒定、房屋檢測(cè)人員。這里說(shuō)的驗(yàn)房資質(zhì)主要是指驗(yàn)房師的資質(zhì)。
目前市場(chǎng)我們能看到的驗(yàn)房行業(yè)的企業(yè)和人員資質(zhì)證書(shū)，主要包括：
（1）驗(yàn)房員、驗(yàn)房師及企業(yè)驗(yàn)房資質(zhì)證書(shū)：目前頒發(fā)此類證書(shū)的，主要是與裝修相關(guān)的地方行業(yè)協(xié)會(huì)、工商聯(lián)所屬裝飾行業(yè)協(xié)會(huì)及其他民政部門管理下的與房產(chǎn)、標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)的行業(yè)協(xié)會(huì)。住建部門及其下屬行業(yè)協(xié)會(huì)均未頒發(fā)相關(guān)證書(shū)。持有此類證書(shū)的企業(yè)及人員，主要從事驗(yàn)房業(yè)務(wù)，尤其是與開(kāi)發(fā)商合作在交房過(guò)程中承擔(dān)陪同驗(yàn)收角色。
（2）非住建部門所屬各類裝飾協(xié)會(huì)頒發(fā)的企業(yè)監(jiān)理資質(zhì)證書(shū)、監(jiān)理人員資質(zhì)證書(shū)。部分已經(jīng)被國(guó)家明確叫停，但部分協(xié)會(huì)尤其是地方協(xié)會(huì)還在辦理。持有此類證書(shū)的企業(yè)及人員，主要從事中小型工程、家裝監(jiān)理業(yè)務(wù)及驗(yàn)房業(yè)務(wù)。
（3）住建部下屬中國(guó)建筑教育協(xié)會(huì)（住建部將人員資質(zhì)轉(zhuǎn)到人社部后，原培訓(xùn)部門轉(zhuǎn)為該協(xié)會(huì)）頒發(fā)的監(jiān)理員監(jiān)理師證書(shū)（傳統(tǒng)工程領(lǐng)域的八大員證書(shū)之一）。此證作為住建部門頒發(fā)企業(yè)監(jiān)理資質(zhì)的補(bǔ)充部分，也是各地高校與建筑相關(guān)專業(yè)指定考取的證書(shū)。從事大型基建及工程監(jiān)理業(yè)務(wù)的監(jiān)理公司的補(bǔ)充人員，以及大量從事中小型工程、家裝監(jiān)理業(yè)務(wù)，驗(yàn)房業(yè)務(wù)等的企業(yè)或個(gè)人，會(huì)持此證上崗。
（4）住建部和各地住建管理部門、或各地住建部門下屬協(xié)會(huì)頒發(fā)的企業(yè)監(jiān)理資質(zhì)證書(shū)，人社部頒發(fā)的注冊(cè)監(jiān)理師證書(shū)（由原住建部轉(zhuǎn)入）。這類證書(shū)是大型基建及工程監(jiān)理行業(yè)的正牌軍，資質(zhì)審核最嚴(yán)格，對(duì)每類資質(zhì)能承接的業(yè)務(wù)有明確的規(guī)定。且因?yàn)槌杀据^高，一般只從事大型基建和工裝的監(jiān)理業(yè)務(wù)。
實(shí)際操作中，因?yàn)楣ぱb監(jiān)理資質(zhì)借用較普遍，會(huì)有個(gè)人借用某些有資質(zhì)的公司的名義開(kāi)展業(yè)務(wù)，但是針對(duì)業(yè)主的業(yè)務(wù)不能開(kāi)票和簽約。
目前市場(chǎng)上從事驗(yàn)房業(yè)務(wù)的企業(yè)或人員，可以做如下分類：
按照承接的業(yè)務(wù)類型分類：
驗(yàn)房公司：驗(yàn)房公司會(huì)將市場(chǎng)上零散的兼職人員集中在一起，或者對(duì)部分從事行業(yè)相近人員、學(xué)生集中進(jìn)行培訓(xùn)，然后集中以公司的名義接單。因?yàn)槟壳膀?yàn)房公司主要業(yè)務(wù)面向新房交易，而新房普遍集中在每年6和7月、12月和1月，所以這類驗(yàn)房公司的人員不穩(wěn)定或參差不齊。
監(jiān)理公司：部分監(jiān)理公司因?yàn)轵?yàn)房業(yè)務(wù)與其監(jiān)理業(yè)務(wù)的專業(yè)技術(shù)要求是重合的，所以會(huì)同時(shí)接驗(yàn)房業(yè)務(wù)，這部分公司如果確實(shí)安排常規(guī)監(jiān)理人員作為驗(yàn)房人員，技能水平較高，但也要防止其中是否有臨時(shí)召集人員。
零散兼職人員：包括工程相關(guān)崗位人員、工裝監(jiān)理公司、家裝公司監(jiān)理人員等，因?yàn)槿狈y(tǒng)一的管理，需要因人而異。
按照承接的主要合作對(duì)象分類：
專門服務(wù)于開(kāi)發(fā)商的驗(yàn)房公司：因?yàn)闃I(yè)主驗(yàn)房業(yè)務(wù)不穩(wěn)定或者營(yíng)銷成本較高，市場(chǎng)上存在部分驗(yàn)房公司專門與開(kāi)發(fā)商合作，在開(kāi)發(fā)商某些項(xiàng)目集中交付時(shí)，作為開(kāi)發(fā)商指派的驗(yàn)收人員陪同業(yè)主驗(yàn)收，這類公司因?yàn)榕c開(kāi)發(fā)商存在合作關(guān)系，實(shí)際現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收時(shí)是否能全面、真實(shí)驗(yàn)收，業(yè)主需要謹(jǐn)慎。
專門服務(wù)業(yè)主的驗(yàn)房公司：因?yàn)轵?yàn)房業(yè)務(wù)不穩(wěn)定，所以這類公司兼職人員多且參差不齊，選擇時(shí)需慎重對(duì)待安排具體的驗(yàn)房人員。
項(xiàng)目細(xì)節(jié)
1．為什么會(huì)提到驗(yàn)房資質(zhì)
（1）開(kāi)發(fā)企業(yè)為了盡量不讓業(yè)主聘請(qǐng)專業(yè)驗(yàn)房人員，或者增加業(yè)主聘請(qǐng)專業(yè)驗(yàn)房的難度，故意推出的措施。
（2）部分參與驗(yàn)房的企業(yè)或個(gè)人，尤其是持有各類驗(yàn)房或監(jiān)理資質(zhì)證書(shū)的，為了強(qiáng)調(diào)自己，對(duì)業(yè)主的誤導(dǎo)宣傳行為。
（3）消費(fèi)者對(duì)于驗(yàn)房業(yè)務(wù)不了解，為了增加自己購(gòu)買驗(yàn)房業(yè)務(wù)保障，又接受了上述信息產(chǎn)生的誤解。
2．各類證書(shū)的“含金量”以及對(duì)從事驗(yàn)房業(yè)務(wù)的影響
（1）從事大型基建及工裝業(yè)務(wù)的監(jiān)理企業(yè)，因?yàn)槠錁I(yè)主重點(diǎn)是大型項(xiàng)目，且人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)更偏向于土建、結(jié)構(gòu)，對(duì)室內(nèi)裝修的知識(shí)掌握能力及實(shí)際工作極致程度，與業(yè)主驗(yàn)房的訴求是有差距的。
（2）所有行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的驗(yàn)房人員及企業(yè)資質(zhì)的，因?yàn)槠渲荒艹薪域?yàn)房業(yè)務(wù)，而驗(yàn)房業(yè)務(wù)的季節(jié)性比較強(qiáng)，所以其人員穩(wěn)定性差，對(duì)于驗(yàn)房中發(fā)現(xiàn)的裝修專業(yè)知識(shí)掌握能力普遍較差。
（3）從事家裝監(jiān)理業(yè)務(wù)并獲得相關(guān)證書(shū)的人員及企業(yè)，同時(shí)承接驗(yàn)房和裝修監(jiān)理業(yè)務(wù)，而驗(yàn)房作為裝修中的一個(gè)環(huán)節(jié)，所以其驗(yàn)房的專業(yè)能力較強(qiáng)、人員穩(wěn)定。
所以，從驗(yàn)房資質(zhì)分析最后得出的結(jié)果，是因?yàn)閲?guó)家相關(guān)政府部門無(wú)任何強(qiáng)制性和指導(dǎo)性規(guī)范情況下，查看驗(yàn)房企業(yè)或人員的驗(yàn)房資質(zhì)意義不大，而是應(yīng)該更多的關(guān)注其實(shí)際驗(yàn)房業(yè)務(wù)的專業(yè)和服務(wù)能力。
3．如何理解驗(yàn)房報(bào)告的法律效力
驗(yàn)房報(bào)告的法律效力：驗(yàn)房報(bào)告的法律效力不等同于強(qiáng)制整改。因?yàn)檎块T無(wú)相關(guān)規(guī)定，所以目前所有的驗(yàn)房報(bào)告，僅證明業(yè)主或者業(yè)主在專業(yè)人員協(xié)助下，驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題，然后通知開(kāi)發(fā)商對(duì)問(wèn)題進(jìn)行整改維修。當(dāng)然，如果所有問(wèn)題有照片為證，可作為相關(guān)糾紛的事實(shí)證據(jù)，所以如果驗(yàn)房報(bào)告有相關(guān)圖片說(shuō)明，可以幫助業(yè)主在開(kāi)發(fā)商拒絕履行整改維修義務(wù)時(shí)，作為自己維權(quán)的證據(jù)使用。
驗(yàn)房人員是基于標(biāo)準(zhǔn)和事實(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，都可以要求開(kāi)發(fā)商整改，但不是強(qiáng)制執(zhí)行，能強(qiáng)制某個(gè)企業(yè)做某件事情的，是政府主管部門及法院執(zhí)行庭（審判庭都不行）
從訴訟角度，基于裝飾工程引起的訴訟糾紛，驗(yàn)收?qǐng)?bào)告不可以直接采納，但可以作為事實(shí)證據(jù)出現(xiàn)在法院審判中，當(dāng)然，事實(shí)證據(jù)不能只有一個(gè)簡(jiǎn)單的驗(yàn)收表格，同時(shí)需要有照片、視頻等。
有些監(jiān)理機(jī)構(gòu)在某些法院的專家數(shù)據(jù)庫(kù)中，涉及工程相關(guān)的糾紛，可能會(huì)請(qǐng)他們出面出具專業(yè)意見(jiàn)甚至去現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，但這不能說(shuō)明這些監(jiān)理機(jī)構(gòu)出具的常規(guī)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，就是具備法律效力。
業(yè)主請(qǐng)驗(yàn)房師協(xié)助驗(yàn)房，主要目的是發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并及時(shí)要求開(kāi)發(fā)商整改，而不是直接起訴；如果是準(zhǔn)備起訴開(kāi)發(fā)商，請(qǐng)專業(yè)驗(yàn)房師去驗(yàn)房，就要全面拍照取證并對(duì)事實(shí)進(jìn)行說(shuō)明，就不是簡(jiǎn)單的提供驗(yàn)收表格。
選購(gòu)指南
所以大家在選擇驗(yàn)房企業(yè)或人員時(shí)，務(wù)必慎重選擇、多做比較，主要從以下幾個(gè)方面：
選擇驗(yàn)房師關(guān)鍵點(diǎn)
選擇驗(yàn)房師的關(guān)鍵：個(gè)人品行、公司運(yùn)營(yíng)管理能力。
雖然驗(yàn)房師屬于專業(yè)技術(shù)崗位，但實(shí)際上技術(shù)含量并不高，尤其是國(guó)內(nèi)建筑裝飾從業(yè)人員占比非常高，人員質(zhì)量參差不齊，基本上經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單的培訓(xùn)即可上崗。選擇驗(yàn)房師的建議是“專業(yè)是門檻，態(tài)度是關(guān)鍵”，如果找個(gè)人則需要了解其品行，如果選公司則更看重其整體運(yùn)營(yíng)管理能力。一味強(qiáng)調(diào)“有經(jīng)驗(yàn)”的驗(yàn)房師，可能多數(shù)情況下，最終不能達(dá)到自己聘請(qǐng)專業(yè)驗(yàn)房的目的。
對(duì)驗(yàn)房師的專業(yè)性判斷：過(guò)往報(bào)告、口碑、客戶感受
作為非專業(yè)的業(yè)主，去判斷驗(yàn)房師是否專業(yè)，確實(shí)有難度，但是可以基于以下幾個(gè)方面做參考：
看報(bào)告：看之前的驗(yàn)房報(bào)告或照片，如不能提供，說(shuō)明此驗(yàn)房師并不專業(yè)，如可以提供，則繼續(xù)看完成的報(bào)告中的文字描述是否調(diào)理清晰，不需要看報(bào)告中驗(yàn)收項(xiàng)目，因驗(yàn)收項(xiàng)目為固定模板。
看評(píng)價(jià)：在互聯(lián)網(wǎng)上的客戶評(píng)價(jià)相對(duì)客觀，口碑比較重要。
了解客戶感受：如果能找到驗(yàn)房師之前的客戶，可以實(shí)際從客戶角度了解驗(yàn)房師服務(wù)的情況最好。
驗(yàn)房公司的專業(yè)性判斷：優(yōu)選監(jiān)理公司背景、驗(yàn)房公司的核心員工和朋友口碑推薦，慎選與開(kāi)發(fā)商合作的及平臺(tái)推薦的。對(duì)互聯(lián)網(wǎng)線上下單的需了解指派對(duì)象。
裝修監(jiān)理背景公司的驗(yàn)房師為優(yōu)選，因驗(yàn)房本身是裝修監(jiān)理工作范圍的一部分，他們對(duì)于整個(gè)裝修過(guò)程、施工工藝及材料更清楚，注意不是土建或結(jié)構(gòu)監(jiān)理，是室內(nèi)裝修監(jiān)理。
單純驗(yàn)房公司優(yōu)選核心或固定員工，兼職的服務(wù)會(huì)大打折扣。
通過(guò)用過(guò)驗(yàn)房師的朋友推薦，可以優(yōu)選，因?yàn)榭梢灾苯恿私饪蛻舾惺堋?/span>
互聯(lián)網(wǎng)線上選擇的驗(yàn)房服務(wù)，務(wù)必對(duì)指派的驗(yàn)房師做充分了解，否則差距會(huì)很大。
與開(kāi)發(fā)商有合作的驗(yàn)房公司慎選。
各種商家或者平臺(tái)提供的驗(yàn)房師慎選。
注意事項(xiàng)
驗(yàn)房師的本質(zhì)工作就是以社會(huì)第三方立場(chǎng)，客觀、公正的查驗(yàn)房產(chǎn)缺陷和質(zhì)量瑕疵，并給業(yè)主出具相應(yīng)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告及咨詢意見(jiàn)。驗(yàn)房師現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，部分需要開(kāi)發(fā)商整改，部分是后續(xù)二次裝修改造要注意的，部分雖然不合格但是業(yè)主可以接受的。所以，驗(yàn)房師在完整、如實(shí)驗(yàn)收基礎(chǔ)上，還應(yīng)該客觀、公正的為業(yè)主提供整改建議方案，協(xié)助業(yè)主與開(kāi)發(fā)商協(xié)商整改方案。
每個(gè)小區(qū)集中收房時(shí)，尤其是精裝房收房階段，小區(qū)周邊會(huì)有各種游散的驗(yàn)房師，這部分人員不一定驗(yàn)房水平差，但因?yàn)榭煽匦圆?，要慎重選擇。
很多裝飾公司、建材商、家具商，會(huì)打著為業(yè)主提供免費(fèi)驗(yàn)房的名義，實(shí)則向客戶推薦其產(chǎn)品或服務(wù)。這些人員雖然多少會(huì)了解一些驗(yàn)房知識(shí)，但專業(yè)能力普遍較低，而裝飾公司的驗(yàn)房人員雖然專業(yè)水平高，但這種后續(xù)商業(yè)目的強(qiáng)的驗(yàn)房師，務(wù)必謹(jǐn)慎選擇！尤其是讓這些人員付費(fèi)驗(yàn)房肯定不可取。
還是要再次強(qiáng)調(diào)這個(gè)行業(yè)的“季節(jié)性”太強(qiáng)，而且每個(gè)小區(qū)都是集中交付驗(yàn)房，所以兼職人員、臨時(shí)支援人員太多，選擇驗(yàn)房師務(wù)必慎重再慎重。
誤區(qū)
驗(yàn)房是專門“挑刺”的（錯(cuò)）
驗(yàn)房一般是由驗(yàn)房師協(xié)助業(yè)主完成，驗(yàn)房師的主要工作內(nèi)容是為業(yè)主提供建筑質(zhì)量、裝飾裝修、電氣安全、室內(nèi)環(huán)境等方面驗(yàn)房服務(wù)。具體細(xì)節(jié)主要是檢查交付房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備是否與合同相符，墻體、地面、門窗、強(qiáng)弱電、管道等現(xiàn)實(shí)情況問(wèn)題的正面反饋，根據(jù)驗(yàn)收內(nèi)容，為業(yè)主出具一份專業(yè)的“驗(yàn)房記錄表”。他們的職責(zé)也并非是故意站在發(fā)展商的對(duì)面“挑刺”，而是本著認(rèn)真、客觀的態(tài)度，為維護(hù)業(yè)主利益對(duì)相關(guān)內(nèi)容狀態(tài)而做出真實(shí)反饋的市場(chǎng)交易的第三方。
驗(yàn)房不是“挑刺”“找茬”，而是依據(jù)國(guó)家相關(guān)施工工程的法律法規(guī)，客觀公正的找出問(wèn)題，弱化問(wèn)題及解決問(wèn)題。細(xì)致驗(yàn)收、全面驗(yàn)收，不遺漏任何問(wèn)題，是驗(yàn)房師在驗(yàn)房過(guò)程中的基本要求，同時(shí)這種態(tài)度越嚴(yán)格對(duì)業(yè)主就會(huì)越有利。
驗(yàn)房之后就可以保證以后沒(méi)有問(wèn)題（錯(cuò)）
收費(fèi)驗(yàn)房作為室內(nèi)裝飾工程的完工驗(yàn)收，因?yàn)闊o(wú)法了解全部施工過(guò)程，在驗(yàn)房過(guò)程中可以發(fā)現(xiàn)一部分問(wèn)題，另外還有部分問(wèn)題在后續(xù)可能會(huì)陸續(xù)保留出來(lái)，比如墻體開(kāi)裂、瓷磚脫落等。所以說(shuō)，即使驗(yàn)房之后，也是完全百分百保障后期一定不會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。
房子會(huì)隨著時(shí)間的推移，一些隱藏性問(wèn)題會(huì)逐漸呈現(xiàn)出來(lái)。這就是為何無(wú)論業(yè)主是否聘請(qǐng)專業(yè)驗(yàn)房，早時(shí)間發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，杜絕隱患問(wèn)題逐漸擴(kuò)大化發(fā)展。雖然開(kāi)發(fā)商都要為房屋提供一定期限的質(zhì)保和免費(fèi)維修服務(wù)，但是一般在該質(zhì)保期內(nèi)容有可能問(wèn)題還沒(méi)有暴露出來(lái)。請(qǐng)專業(yè)驗(yàn)房師驗(yàn)房，在收房時(shí)，可以盡早集中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，盡快督促整改，減少入駐后隱患。
有了驗(yàn)房報(bào)告就可以直接起訴開(kāi)發(fā)商
因?yàn)轵?yàn)房報(bào)告本身并不具備強(qiáng)制力，只是一個(gè)驗(yàn)房記錄，所以直接憑驗(yàn)房報(bào)告起訴開(kāi)發(fā)商，一般很難真實(shí)、完整的表達(dá)自己的損失及訴求。
如果業(yè)主需要起訴開(kāi)發(fā)商，必須提供事實(shí)證據(jù)及依據(jù)，這時(shí)候需要在驗(yàn)房時(shí)保存照片、視頻等證據(jù)，以及對(duì)于相關(guān)問(wèn)題做出專業(yè)說(shuō)明，以此作為自己訴求請(qǐng)求的依據(jù)。所以在驗(yàn)房報(bào)告中有相關(guān)的照片及問(wèn)題說(shuō)明的情況下，才可以直接作為事實(shí)證據(jù)，起訴開(kāi)發(fā)商。