定義毛坯房又稱“初裝修房”，一般屋內除入戶門和窗戶完善外，屋外全部外飾面也做完善處理，另外墻面、水電路只做基礎處理；陽臺及雨罩則應按設計文件標準完成裝修工程。毛坯房驗收，是指業(yè)主購買新房后，開發(fā)商按照合同約定的時間，在向業(yè)主交付，由業(yè)主參照房屋質量進行審核及其他交接手續(xù)辦理的過程。項目細節(jié)開發(fā)商賣房時有兩種情況，一種是現(xiàn)房，即房子已經蓋好，辦完手續(xù)即可交房；另一種則是期房，即合同簽約時約定交房時間，按照合同時間交房。一般開發(fā)商會在約定交房時間前，通知業(yè)主辦理房屋交付手續(xù)的時間期限。收房驗房正常流程可以分為兩部分內容：核實相關證件手續(xù)根據(jù)國務院頒布的《城市房地產開發(fā)經營管理條例》規(guī)定：“房地產開發(fā)項目竣工后，經驗收合格后，方可交付使用”?！叭龝蛔C一表”齊全是樓房質量經過國家有關部門權威認可的標志，是發(fā)展商交樓的必要前提。業(yè)主可以確認下以上證件是否齊全，可以直接作為房屋質量驗收標準，來判斷是否驗收達標。三書包括：《建設工程質量認定證書》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》；一證包括：《房地產開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》；一表包括：《建筑工程竣工備案表》。1、《建設工程質量認定證書》：是建設工程質量安全監(jiān)督檢查站（質監(jiān)站）經驗收合格后頒發(fā)的。質監(jiān)站是政府專門負責建設工程質量把關的部門，比較內行與權威，因而它頒發(fā)的質量認定書對樓宇的質量鑒定是比較準確的。按照國家規(guī)定，建設工程質量分兩個等級，即“優(yōu)良”和“合格”。不合格不發(fā)《質量認定書》。2、《住宅質量保證書》：是開發(fā)商對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件，開發(fā)商應按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。房屋在保修期內出現(xiàn)質量問題，如經保修單位維修后導致房屋使用功能受到影響，或因主體結構質量不合格給購買人造成損失的，根據(jù)《住宅質量保證書》開發(fā)商應承擔賠償責任。購買人認為主體結構質量不合格的，可以向《住宅質量保證書》中注明的工程質量監(jiān)督單位申請重新核驗，經核驗確屬不合格的，購買人有權退房。3、《住宅使用說明書》：文件中應當對住宅的結構、性能和各部位（部件）的類型、性能、標準等作出說明，并提出使用注意事項；房地產開發(fā)企業(yè)在《住宅使用說明書》中對住戶合理使用住宅應有提示，因用戶使用不當或擅自改動結構、設備位置和不當裝修等造成的質量問題，開發(fā)企業(yè)不承擔保修責任；因住戶使用不當或擅自改動結構，造成房屋質量受損或其他用戶損失，由責任人承擔相應責任。內容包括：（1）房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。（2）正常使用情況下各部位、部件保修內容：屋面防水、墻、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏、墻面、頂棚抹灰層脫落、地面空鼓開裂、大面積起砂。門窗翹裂、五金件損壞、管道堵塞、供冷系統(tǒng)和設備、衛(wèi)生潔具、燈具、電器開關。（3）用戶報修的單位、答復和處理的時限。（4）住宅保修期應從開發(fā)商辦理交工驗收手續(xù)后的住宅交付用戶使用之日起計算，相關項目的保修期限，國家也有相關規(guī)定（最低期限）。4、《房地產開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》：一般是城鄉(xiāng)建設委員會房地產開發(fā)管理處頒發(fā)，是對項目竣工驗收的證明，是交房的必要條件。5、《建筑工程竣工備案表》：是開發(fā)商按照合約約定達到房屋交付的前提條件，無論開發(fā)商實際的房屋質量及配套設施做得多好，如果開發(fā)商沒有獲得此表，就說明房屋根本不具備法律規(guī)定的交房標準，業(yè)主有權拒絕收房。另外，開發(fā)商還應出具《實測面積測繪報告》，根據(jù)專業(yè)測量單位對每一套房屋面積進行測量、核定，所得實測面積，核對其與銷售面積是否存在誤差，誤差率的范圍有多大。根據(jù)《實測面積測繪報告》與購房協(xié)議的銷售面積對比，如實測面積小于銷售面積，開發(fā)商需退回相應房款；如實測面積大于銷售面積，業(yè)主需補齊相應房款；但實測面積誤差超出3%，業(yè)主有權中止收房。當然針對最后一種情況，業(yè)主有權選擇退房（原價退房款），也可以按照合同約定退補房款。上述所有文件是具備可交付房屋的必要條件，仔細驗證原件后才能繼續(xù)進行驗房、結算費用、交鑰匙等工作流程，注意文件取得的合法性，不能提供上述相關文件的，業(yè)主有權拒絕收房，由此產生的延期交房的責任由開發(fā)商承擔。驗收房屋質量等內容1．業(yè)主進行房屋驗收時需仔細檢查商品房質量，主要包括如下內容：（1）房屋本身的質量，主要參考開發(fā)商獲得的住建部門出具的相關證書。（2）景觀綠化、小區(qū)配套、設施標準等配套設施是否符合購房合同約定。（3）房屋裝修質量2．業(yè)主對房屋質量驗收，主要包括如下內容：（1）毛坯房全部外飾面，包括陽臺、雨罩的外飾面應按設計文件完成裝修工程。（2）戶門以內各房間采用預制樓板或現(xiàn)澆板頂棚的，應做到不抹灰、用膩子找平，達到板縫密實、無裂縫，接搓平順無錯臺，表面平整、色澤基本均勻、線角順直；戶門以內各房間基層地面混凝土應做到表面平整、壓實，達到粘結牢固、無裂縫。（3）毛坯房各種管道應進行通水、試壓、通球試驗和暖氣熱工調試等驗收工作。（4）毛坯房交房標準有防水要求的房間地面應嚴格按照防水層、保護層的建筑要求來規(guī)劃，在驗收時應進行兩次蓄水試驗，做到無滲漏。（5）公用部位、公共設施、各種管道(給、排、雨水、暖、熱)、電氣設備(配電箱、柜、盤、插座、開關、燈具等)等都應按設計文件完成全部裝修，并按規(guī)定完成各種測試項目。（6）毛坯房屋面工程項目進行蓄水、淋水試驗。（7）地漏與泛水坡度符合設計要求，達到不倒泛水，結合處嚴密平順，無滲漏。（8）各種房間水泥地面基層標高，應考慮預留再裝修時的高度尺寸要求。交付標準防盜門1．防盜門表面的漆面不應有破損或剝落、劃痕現(xiàn)象。2．門及門框的密封條應當完好。3．門的上、下插銷安全、可靠、靈活。4．多次開啟子母門，合葉安裝應當靈活可靠。5．合葉、門鎖的安裝螺絲緊固，無缺少現(xiàn)象。6．門鎖的門舌、把手靈活，聯(lián)動裝置靈活，可靠。 7．鑰匙應當能夠安全、靈活的把門鎖好。
墻面1. 墻面無空鼓、灰點及裂縫、滲水現(xiàn)象。2. 墻面平整度誤差不超過5mm/2m靠尺范圍。 3. 墻面垂直度不超過5mm。
頂面1．頂面無空鼓、灰點及裂縫、滲水現(xiàn)象。 2．頂面水平度誤差不超過1cm。
地面1．地面水平度誤差不超過1cm。 2．地面無空鼓、灰點及裂縫、滲水現(xiàn)象。
電路1．開關箱內的各分路開關應有明顯的標示，固定牢靠。2．插座無缺項、接錯現(xiàn)象。 3．總閘、分閘可以正常工作，測試漏電保護器工作正常。
窗戶1．安裝牢固，表面潔凈、光滑，窗框及玻璃無損傷。2．密封條縫平整，無卷邊脫槽，玻璃封膠修口妥當平滑。3．窗把手，窗鎖完好及操作正常。4．窗框四周無滲漏異況。5．平開窗開關靈活，關閉嚴密。6．平開窗安裝了風撐，開閉自如。7．落地窗平移拉平滑，無阻滯現(xiàn)象。8．窗與窗框各邊之間安裝平行。 9．雙層玻璃內部整潔，干凈，無漏氣現(xiàn)象。
水路1．進戶總水閥門關閉嚴實。2．連接部位無滴水或有水跡。3．各下水道下水順暢，無堵塞現(xiàn)象。4．排污管應有蓄水防臭彎頭，如沒有的應在后期裝修是安裝防臭設備。其他內容1．房間是否方正，誤差不超過1cm。2．空調孔外低內高，位置合理。 3．廚房煙道沒有開裂現(xiàn)象，止回閥安裝牢固。
驗收流程
索要三證一書一表業(yè)主應向開發(fā)商索要《建筑工程質量認定書》、《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》、《房產開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》、《建筑竣工驗收備案表》。其中，《建筑工程質量認定書》、《房產開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》、《建筑竣工驗收備案表》，開發(fā)商應該在現(xiàn)場公示，或允許業(yè)主查閱、核驗；《住宅使用說明書》和《住宅質量保證書》應該與業(yè)主辦理收房驗房手續(xù)時，原件交付給業(yè)主。房屋面積驗收標準業(yè)主根據(jù)面積實測報告數(shù)據(jù)(蓋測繪機構公章)，對照購房合同面積多退少補。目前房屋總面積超出或減少百分之三以內的情況很普遍，需多退少補，但吃虧的是業(yè)主；而套內面積減少、公攤面積增加的情況更多，驗房時要注意面積大小。注：業(yè)主對于面積誤差方面的維權，如果不懂相關法律知識，可以咨詢相關專業(yè)律師或住建部門、相關面積測繪機構。房屋質量驗收細節(jié)業(yè)主對房屋質量進行驗收，開發(fā)商安排專人陪同驗收并記錄。業(yè)主應該也記錄該套房子的驗收情況，例如《驗房交接表》等。有些開發(fā)商為了簡化驗收流程，同時也為了避免驗收糾紛，會在其工作人員陪同業(yè)主看房驗收之前，就要求業(yè)主把需要簽名的表格簽完，甚至以不給鑰匙看房脅迫業(yè)主。對于這種情況，業(yè)主有權拒絕收房簽字并向相關政府部門投訴。交費簽字業(yè)主需要對面積多退少補，繳納相關契稅和公共維修基金（開發(fā)商代收），繳納一定期限的物業(yè)服務費等，然后業(yè)主簽字確認收房。如果驗房過程中發(fā)現(xiàn)問題不多或者不是很嚴重，可以簽字確認收房，并要求開發(fā)商承諾整改時間。但如果驗房發(fā)現(xiàn)問題較多或非常嚴重，就要慎重交費、簽字，應該在開發(fā)商對全部問題整改完畢后，再簽字確認、交費。驗房時發(fā)現(xiàn)的問題，多數(shù)情況需要要求開發(fā)商整改，但有些整改難度較大或無法整改的，可以與開發(fā)商協(xié)商賠償方案。業(yè)主對房屋質量驗收，需做好取證工作，這為日后維權舉證打好基礎。驗房取證的重點，是對相關問題的拍照及問題描述。簽署業(yè)主公約等簽署業(yè)主公約、前期物業(yè)管理合同時，務必確認好條款，維護應有的基本合法權利。驗收 無論是收費驗房時的裝修質量驗收，還是問題整改后的驗收，因為涉及裝修施工專業(yè)知識，建議請專業(yè)驗房或監(jiān)理機構協(xié)助。畢竟很多裝修質量問題的判斷相對專業(yè)，尤其是問題發(fā)現(xiàn)后的整改，一旦開發(fā)商施工人員只是表面整改而不規(guī)范操作，會為后續(xù)業(yè)主的施工或繼續(xù)裝修埋下隱患。
售后維修墻面空鼓開發(fā)商的施工人員可能趕工期，或不規(guī)范施工，導致毛坯房空鼓現(xiàn)象非常常見。一般引起空鼓的原因為水泥砂漿配比和基層沒有按規(guī)范處理。原則上，所有空鼓部位，必須整改，尤其是面積比較大的空鼓。但實際操作中，因為空鼓整改涉及到基層處理，且整改過程不對業(yè)主開放，導致復驗時因時間短無法發(fā)現(xiàn)，后續(xù)時間久了會再次發(fā)生空鼓情況。所以如果空鼓面積小，只做現(xiàn)場標注，在后續(xù)裝修時讓裝修公司先整改即可。當然兩種方案的前提是業(yè)主在后續(xù)裝修時，無需為空鼓情況多付費。墻面裂紋一般造成裂紋的原因主要由結構沉降，不同材質溫度變化以及施工工藝或者是材料不達標所引起。但是有的施工方在維修整改的時候，只是在裂紋的地方抹上一層水泥砂漿，用來遮蓋住裂紋，這對解決實際問題是沒有任何作用的。正確的方法應該是在墻面裂紋處進行掛網處理。同上述情況，業(yè)主需要謹慎對待開發(fā)商是否按照規(guī)定施工工藝對裂紋進行修補。墻面平整度通常造成墻面平整度誤差過大的根本原因主要就是工人現(xiàn)場施工問題。平整度的誤差過大，后期裝修時，裝飾公司會額外收取費用。尤其是平整度誤差大于3mm以上的墻面，必須要求開發(fā)商整改。頂面有水漬通常出現(xiàn)這種問題的位置一般都是在衛(wèi)生間頂部（或相鄰房間），原因就是衛(wèi)生間的防水沒有做好，樓上如果做閉水實驗后，就會出再滲水的現(xiàn)象。這個情況需要要求開發(fā)商按照施工工藝標準，重新做防水處理。并且要做24小時的閉水試驗，確認沒有問題后才算合格。陰陽角不垂直通常這種問題一般都跟墻面的平整度有關聯(lián)，如果是誤差過大，建議先讓開發(fā)商整改，如果是誤差不大的話，后期裝修時，裝修公司在做基層處理時，直接刮膩子就行。注意事項在毛坯驗房過程中，需要整改的問題在整改之后不久，問題繼續(xù)出現(xiàn)。為了避免這種情況的發(fā)生建議業(yè)主要求開發(fā)商對問題整改過程開放，或者與開發(fā)商協(xié)商索賠，然后在后續(xù)裝修過程中，要求施工方按照正確的施工工藝對相關問題進行整改。注意事項收房時間的確認這是收房的第一步，一般開發(fā)商會根據(jù)約定的交房時限，提前30天寄出收房通知，或者根據(jù)購房合同約定以電話、短信等形式提前通知業(yè)主。業(yè)主要提前聯(lián)系開發(fā)商，并安排好自己的時間。如果開發(fā)商通知的交付時間，超過合同約定期限，業(yè)主有權向開發(fā)商按合同索賠。交付細節(jié)應符合標準接到入住通知書后，首先應詢問并判斷開發(fā)商是否具備法定的交付條件，即取到相關竣工備案手續(xù)，確認無誤后才可以進行交付手續(xù)的交接辦理。如果開發(fā)商違規(guī)向業(yè)主提前交付，業(yè)主有權拒收，然后按照開發(fā)商取到相關竣工備案的時間進行交付。相反，因開發(fā)商自身原因延期交付，業(yè)主有權進行要求索賠。?是否如期交房。業(yè)主延期驗收交付如果業(yè)主有特殊情況不能如期到場驗收收房的，可以書面形式委托親友、律師進行，也可及時與開發(fā)商聯(lián)系，商議另行約定時間，并以書面形式確認。需要注意的是業(yè)主主動提出延期收房的，可能會產生某些費用，比如開發(fā)商可能會要求把通知中的交付日期作為計算物業(yè)服務費開始的日期等。業(yè)主失約若業(yè)主在約定時間內，沒有到指定地點辦理相關收房手續(xù)，則一般被視為開發(fā)商已實際將該房交付業(yè)主，這種情況是符合合同條款內容的，所以業(yè)主一定要合理安排好自己的行程時間，避免自身利益受損。這種情況下業(yè)主除了可能承擔部分費用，再驗房發(fā)現(xiàn)問題及整改，可能會出現(xiàn)整改不到位、超出開發(fā)商售后整改維修期限等情況。特別提示收房過程中必須要掌握一個原則：“先驗后收”。即業(yè)主一定要先驗收房屋（包括驗收交房所有相關文件），確認無誤后再簽字驗收。誤區(qū)使用面積等同于合同面積（錯）很多業(yè)主在收房驗房時，總是將使用面積與合同面積混淆。需要說明的是：業(yè)主與開發(fā)商簽訂的購房協(xié)議，均按照各地政府主管部門提供相應標準合同完成。一般合同內容會用到建筑面積及套內建筑面積，使用面積很少提及。關于三種面積的區(qū)別如下：1．使用面積也可以說是地毯面積，可以理解是房屋內可使用的凈面積；2．套內建筑面積包括使用面積+內墻100%投影面積+外墻50%投影面積（未封陽臺最多按照50%計入面積及其他特殊約定）。3．建筑面積包括套內建筑面積+公攤面積+外墻50%投影面積。后面兩種面積，一般由專業(yè)的面積測繪公司出具，而且是公攤部分面積，涉及很多公共配套面積及分攤原則，而且對于業(yè)主來說，一般很難測量出來的。毛坯房地面不平，是可以后期調整的，所以不必太關注（錯）有些業(yè)主認為毛坯房地面的水平度有誤差問題不大，因為后期裝修無論是鋪地磚還是鋪木地板，都會進行找平處理，但如果地面平整度誤差較大，在找平時不僅需要更多水泥砂漿等材料費用，裝飾公司還會以此為由要求業(yè)主另外支付整改的裝修費用。為避免額外支出，如果毛坯房地面水平度誤差較大，還是應當要求開放商整改到位。而且這個項目的整改，不是簡單對于地面較低部分填充補平，這樣有可能會犧牲室內凈高，整改時必須對現(xiàn)場進行充分評估，是對較高部分做局部鏟除，還是對較低部分進行填補的綜合判斷之后，再進行整改操作。層高等于凈高（錯）我們在測量室內高度的時候，要注意層高與實際測量的室內凈高度是有區(qū)別的。樓房層高和凈高的概念和計算方法完全不同，層高是指上下相鄰兩層樓面之間的垂直距離。如果頂層是斜坡的屋面，那么它的層高就要按其樓板面至屋頂較低處之間的垂直距離來計算。而凈高則是層高減去樓板的厚度或結構層的高度的差。即：凈高=層高-樓板厚度。凈高通常就是業(yè)主在室內直接測量到的高度，是入住后真正可以使用的高度空間。不貼磚地方的空鼓不用處理（錯）有些業(yè)主認為，裝修貼磚的地方出現(xiàn)空鼓是需要處理的，而其他未貼瓷磚的地方就不需要，其實是錯誤的?？展牡膲γ嫒菀壮霈F(xiàn)開裂，脫落的情況，因此無論是鋪磚還是乳膠漆，只要是空鼓的地方都應當要求整改到位。實際驗收中還發(fā)現(xiàn)，有些墻面在收房驗房時不存在空鼓情況，而進入裝修階段或裝修后又發(fā)現(xiàn)墻面基層空鼓的問題，這是因為有些墻面空鼓情況不明顯但確實粘合不牢固導致的后期的呈現(xiàn)出來的空鼓問題出現(xiàn)，而施工過程中墻面還會因新的施工項目而見水，待這些水分蒸發(fā)干透后，粘合不牢固的部分開始脫落。這種情況除了在后續(xù)裝修時要注意勘查墻面基層（比如先浸水待干透后觀察），在裝修結束后，一旦發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)墻面脫落或瓷磚脫落，原因是基礎層脫落的，可以向開發(fā)商索賠處理。