驗(yàn)房手續(xù)
來源：江蘇省佳美建筑裝飾工程有限公司 發(fā)布時間：2022/1/29 2:42:33 瀏覽量：668次
定義
驗(yàn)房手續(xù)，即房屋交付確認(rèn)手續(xù)，是業(yè)主根據(jù)與開發(fā)商的購房合同約定，在接到開發(fā)商發(fā)出交付通知書后，按照指定時間前往，并按照購房合同約定及國家相關(guān)政策法規(guī)，前往辦理收房驗(yàn)房并交接確認(rèn)的手續(xù)。驗(yàn)房手續(xù)主要包括各種費(fèi)用結(jié)清、房屋質(zhì)量驗(yàn)收及相關(guān)配套設(shè)施交接等。驗(yàn)房手續(xù)辦理完成后，房屋所有權(quán)由開發(fā)商正式轉(zhuǎn)移給業(yè)主，業(yè)主可以行使房屋的處置權(quán)及使用權(quán)。
項(xiàng)目細(xì)節(jié)
業(yè)主辦理驗(yàn)收手續(xù)，主要包括如下內(nèi)容：
核實(shí)查驗(yàn)開發(fā)商出具的相關(guān)資料
根據(jù)國務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”?！叭龝蛔C一表”齊全是樓房質(zhì)量經(jīng)過國家有關(guān)部門權(quán)威認(rèn)可的標(biāo)志，是發(fā)展商交樓的必要前提。業(yè)主可以確認(rèn)下以上證件是否齊全，可以直接作為房屋質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，來判斷是否驗(yàn)收達(dá)標(biāo)。
1．開發(fā)商必須獲得國家住建部門出具的該房產(chǎn)項(xiàng)目的《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》、《建筑工程竣工備案表》。在約定的房屋交付時間，開發(fā)商應(yīng)該現(xiàn)場公示，或允許業(yè)主查驗(yàn)確認(rèn)。
（1）《建筑工程竣工備案表》是最重要的文件，而且業(yè)主收房時，不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案表》，一定還要仔細(xì)察看各個分項(xiàng)有沒有都完成備案。
（2）《建筑工程竣工備案表》開發(fā)商按照合約約定達(dá)到房屋交付的前提條件，無論開發(fā)商實(shí)際的房屋質(zhì)量及配套設(shè)施做得多好，如果開發(fā)商沒有獲得此表，就說明房屋根本不具備法律規(guī)定的交房標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主有權(quán)拒絕收房。
2．開發(fā)商必須向業(yè)主提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。開發(fā)商在工程竣工驗(yàn)收備案時，應(yīng)當(dāng)向備案機(jī)關(guān)提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質(zhì)量保證書》：是開發(fā)商對銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，開發(fā)商應(yīng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。
《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
（1）房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。
（2）正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容：屋面防水、墻、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏、墻面、頂棚抹灰層脫落、地面空鼓開裂、大面積起砂。門窗翹裂、五金件損壞、管道堵塞、供冷系統(tǒng)和設(shè)備、衛(wèi)生潔具、燈具、電器開關(guān)。
（3）用戶報修的單位、答復(fù)和處理的時限。
（4）住宅保修期應(yīng)從開發(fā)商辦理交工驗(yàn)收手續(xù)后的住宅交付用戶使用之日起計算，相關(guān)項(xiàng)目的保修期限，國家也有相關(guān)規(guī)定（最低期限）。
《住宅使用說明書》主要是指：應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出使用注意事項(xiàng)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在《住宅使用說明書》中對住戶合理使用住宅應(yīng)有提示，因用戶使用不當(dāng)或擅自改動結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置和不當(dāng)裝修等造成的質(zhì)量問題，開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)保修責(zé)任；因住戶使用不當(dāng)或擅自改動結(jié)構(gòu)，造成房屋質(zhì)量受損或其他用戶損失，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
3．開發(fā)商應(yīng)向業(yè)主出具《實(shí)測面積測繪報告》，根據(jù)專業(yè)測量單位對每一套房屋面積進(jìn)行測量、核定，所得實(shí)測面積，核對其與銷售面積是否存在誤差，誤差率的范圍有多大。
4．特別提示：
（1）只有具備上述文件，才說明房屋已經(jīng)具體交付條件。所以收房時先要審查相關(guān)文件，確認(rèn)房屋已經(jīng)具備交付條件之后，才能進(jìn)一步進(jìn)行驗(yàn)房、結(jié)算費(fèi)用、交鑰匙等交接工作。所以要對這些文件給予重視，尤其提示要看原件而不是復(fù)印件。
（2）對于這些文件，一方面確保齊全，另一方面也要看驗(yàn)收這些文件取得的合法性。
（3）如果開發(fā)商不能提供上述相關(guān)文件，業(yè)主有權(quán)拒絕收房，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。
（4）房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，如經(jīng)保修單位維修后導(dǎo)致房屋使用功能受到影響，或因主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格給購買人造成損失的，根據(jù)《住宅質(zhì)量保證書》開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
（5）購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向《住宅質(zhì)量保證書》中注明的工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗(yàn)，經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格的，購買人有權(quán)退房。
（6）根據(jù)《實(shí)測面積測繪報告》與購房協(xié)議的銷售面積對比，如實(shí)測面積小于銷售面積，開發(fā)商需退回相應(yīng)房款；如實(shí)測面積大于銷售面積，業(yè)主需補(bǔ)齊相應(yīng)房款；但實(shí)測面積誤差超出3%，業(yè)主有權(quán)中止收房。當(dāng)然針對最后一種情況，業(yè)主有權(quán)選擇退房（原價退房款），也可以按照合同約定退補(bǔ)房款。
結(jié)清房款及相關(guān)稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)
1．結(jié)清房款尾款
在辦理驗(yàn)收手續(xù)前，如購房款未全部支付完畢，需補(bǔ)足剩余款項(xiàng)。
按照開發(fā)商出具的《實(shí)測面積測繪報告》，購房款多退少補(bǔ)。
2．繳納公共維修基金及契稅等辦理不動產(chǎn)證相關(guān)費(fèi)用（非必要項(xiàng)）
業(yè)主驗(yàn)房收房后，即可辦理房屋不動產(chǎn)證。一般開發(fā)商在辦理驗(yàn)房手續(xù)時，會以代辦不動產(chǎn)證的名義，代收公共維修基金和契稅。公共維修基金和稅前標(biāo)準(zhǔn)可查詢當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)政策。
業(yè)主也可以自行辦理或選擇第三方代理機(jī)構(gòu)辦理，但是因?yàn)闃I(yè)主在自行辦理房屋不動產(chǎn)證時，需要開發(fā)商配合出具相關(guān)資料，且直接提報給政府相關(guān)部門（不能給業(yè)主代為提交），所以業(yè)主如自行辦理或選擇第三方機(jī)構(gòu)還需要求開發(fā)商協(xié)助，所以建議選擇由開發(fā)商辦理，這樣省心省事。
另外，多數(shù)開發(fā)商比較強(qiáng)勢，會直接要求業(yè)主將公共維修基金和契稅交給開發(fā)商，由其代辦。
3．繳納物業(yè)費(fèi)及暖氣費(fèi)等物業(yè)相關(guān)費(fèi)用
業(yè)主按照一定周期（一般由開發(fā)商和物業(yè)指定），繳納物業(yè)管理費(fèi)或物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用。
有些開發(fā)商作為房屋銷售促銷政策，可能會贈送一定時間的物業(yè)管理費(fèi)。
北方有集中供暖的城市，如果房屋交付時間即將進(jìn)入供暖季，或在供暖季期間，還會要求業(yè)主繳納當(dāng)季的供暖費(fèi)。
新樓盤因無業(yè)主委員會，物業(yè)公司一般由開發(fā)商指定并簽約，物業(yè)服務(wù)相關(guān)政策也均由開發(fā)商與物業(yè)公司協(xié)商確定，所以在房屋交付時，除非特殊情況，均按照物業(yè)公司要求繳納相關(guān)費(fèi)用。
業(yè)主繳納相關(guān)物業(yè)費(fèi)的同時，與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議。
對房屋質(zhì)量及合同約定的公共配套設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收
業(yè)主進(jìn)行房屋驗(yàn)收時需仔細(xì)檢查商品房質(zhì)量，主要包括如下內(nèi)容：
1．房屋本身的質(zhì)量，主要參考開發(fā)商獲得的住建部門出具的相關(guān)證書。
2．景觀綠化、小區(qū)配套、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等配套設(shè)施是否符合購房合同約定。
3．房屋裝修質(zhì)量。
業(yè)主對房屋質(zhì)量驗(yàn)收，作為房屋交付的重點(diǎn)和矛盾點(diǎn)，需要特別重視。無論開發(fā)商是否安排提前驗(yàn)收，作為業(yè)主都要認(rèn)真對待，包括請專業(yè)驗(yàn)房機(jī)構(gòu)協(xié)助。
業(yè)主對房屋質(zhì)量驗(yàn)收后，要在驗(yàn)收問題及整改確認(rèn)單上簽字確認(rèn)，開發(fā)商有義務(wù)進(jìn)行整改維修。
領(lǐng)取鑰匙及水電氣暖交接
1．業(yè)主對水電氣暖等房屋居住的各項(xiàng)基礎(chǔ)配套設(shè)施進(jìn)行確認(rèn)并交接。如確認(rèn)水電表字?jǐn)?shù)并交接水電卡，確認(rèn)電話網(wǎng)線等是否按照購房合同約定達(dá)到使用條件或申請開通條件。
2．業(yè)主核對新房鑰匙是否齊全，并簽字交接。
驗(yàn)收流程
第一步：核實(shí)查驗(yàn)開發(fā)商出具的相關(guān)資料，查看三證一書一表是否齊全且合格。
第二步：結(jié)清房款及相關(guān)稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)，與開發(fā)商及物業(yè)交割清楚，注意需要保留交款憑證，以及相關(guān)手續(xù)資料，以備后續(xù)查驗(yàn)。
第三步：對房屋質(zhì)量及合同約定的公共配套設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收，按照驗(yàn)收注意事項(xiàng)對各項(xiàng)仔細(xì)查驗(yàn)。
第四步：領(lǐng)取鑰匙及水電氣暖交接，注意需要保留交款憑證，以及相關(guān)手續(xù)資料，以備后續(xù)查驗(yàn)。
注意事項(xiàng)
在實(shí)際辦理驗(yàn)房手續(xù)時，很多細(xì)節(jié)需要注意：
1、收房時間的確認(rèn)。這是收房的第一步，一般開發(fā)商會根據(jù)約定的交房時限，提前30天寄出收房通知，或者根據(jù)購房合同約定以電話、短信等形式提前通知業(yè)主。業(yè)主要提前聯(lián)系開發(fā)商，并安排好自己的時間。如果開發(fā)商通知的交付時間，超過合同約定期限，業(yè)主有權(quán)向開發(fā)商按合同索賠。
2、交付的時間及交付條件是否符合標(biāo)準(zhǔn)。接到入住通知書后，首先應(yīng)詢問并判斷開發(fā)商是否具備法定的交付條件，即取到相關(guān)竣工備案手續(xù)，確認(rèn)無誤后才可以進(jìn)行交付手續(xù)的交接辦理。如果開發(fā)商違規(guī)向業(yè)主提前交付，業(yè)主有權(quán)拒收，然后按照開發(fā)商取到相關(guān)竣工備案的時間進(jìn)行交付。相反，因開發(fā)商自身原因延期交付，業(yè)主有權(quán)進(jìn)行要求索賠。
3、業(yè)主延期驗(yàn)收交付。如果業(yè)主有特殊情況不能如期到場驗(yàn)收收房的，可以書面形式委托親友、律師進(jìn)行，也可及時與開發(fā)商聯(lián)系，商議另行約定時間，并以書面形式確認(rèn)。需要注意的是業(yè)主主動提出延期收房的，可能會產(chǎn)生某些費(fèi)用，比如開發(fā)商可能會要求把通知中的交付日期作為計算物業(yè)服務(wù)費(fèi)開始的日期等。
4、業(yè)主失約。若業(yè)主在約定時間內(nèi)，沒有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)收房手續(xù)，則一般被視為開發(fā)商已實(shí)際將該房交付業(yè)主，這種情況是符合合同條款內(nèi)容的，所以業(yè)主一定要合理安排好自己的行程時間，避免自身利益受損。這種情況下業(yè)主除了可能承擔(dān)部分費(fèi)用，再驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)問題及整改，可能會出現(xiàn)整改不到位、超出開發(fā)商售后整改維修期限等情況。
5、驗(yàn)收整改。業(yè)主通過驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)的問題，開發(fā)商應(yīng)該安排整改，而且規(guī)范整改，如不能整改的應(yīng)與業(yè)主協(xié)商處理方案，比如適當(dāng)賠償。所以，而對于所有驗(yàn)收不合格的項(xiàng)目，要求開發(fā)商給予明確的整改方案，甚至能將整改過程開放給業(yè)主，則會讓業(yè)主更放心。
誤區(qū)
開發(fā)商有權(quán)限定業(yè)主驗(yàn)收時間（錯）
開發(fā)商在業(yè)主現(xiàn)場驗(yàn)收時，經(jīng)常會限制業(yè)主驗(yàn)收時間，或者督促業(yè)主盡快完成驗(yàn)收。但是具體時間需要雙方都可以認(rèn)可接受的情況下確認(rèn)，并非一定要按照開放商指定的時間。
業(yè)主作為房屋購買者，有權(quán)依照合同約定及國家對裝修相關(guān)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，對房屋進(jìn)行全面驗(yàn)收、完整驗(yàn)收。之所以開發(fā)商有時間限制，或者督促業(yè)主盡快完成驗(yàn)收的，很明顯是讓業(yè)主盡量少發(fā)些問題、盡快簽字確認(rèn)，這是對業(yè)主作為購房者正常權(quán)益的侵害。
遇到此類情況，業(yè)主應(yīng)該堅持繼續(xù)驗(yàn)收，遇到阻力的可向政府主管部門投訴。
開發(fā)商有權(quán)檢查業(yè)主聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)的驗(yàn)房資質(zhì)（錯）
因?yàn)榫b驗(yàn)房的復(fù)雜性和專業(yè)性，越來越多的購買精裝房的業(yè)主，會請專業(yè)驗(yàn)房機(jī)構(gòu)協(xié)助驗(yàn)房。而開發(fā)商為了降低整改成本，或者讓業(yè)主盡快簽字確認(rèn)收房，會為業(yè)主聘請專業(yè)驗(yàn)房機(jī)構(gòu)設(shè)置各種障礙，比如必須出示資格證、限制人數(shù)，甚至直接禁止。這都是對業(yè)主購房權(quán)益的侵害，業(yè)主應(yīng)該積極駁斥或向政府主管部門投訴。
驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)的所有問題必須整改（錯）
精裝房交付驗(yàn)收時，所有驗(yàn)收問題可以分為安全問題、質(zhì)量缺陷、美觀缺陷和設(shè)計缺陷，對于涉及安全及使用功能缺陷的，原則上應(yīng)該要求開發(fā)商給予整改。但是：
（1） 涉及美觀缺陷的，如果整改可能存在表面修飾不徹底（比如墻面平整度），可通過協(xié)商補(bǔ)償后期裝飾解決，防止整改被表面糊弄，后續(xù)再產(chǎn)生二次質(zhì)量問題。
（2） 設(shè)計缺陷在精裝房中普遍存在，這類問題的維權(quán)成本很高，業(yè)主除了吐槽很難獲得補(bǔ)償，這類情況建議通過后期家具、配飾等解決，或者局部改造徹底解決。