驗(yàn)房流程
來(lái)源：江蘇省佳美建筑裝飾工程有限公司 發(fā)布時(shí)間：2022/1/29 2:46:40 瀏覽量：530次
定義
驗(yàn)房流程，即業(yè)主根據(jù)與開發(fā)商的購(gòu)房合同約定，在接到開發(fā)商發(fā)出交付通知書后，按照指定時(shí)間前往，并按照購(gòu)房合同約定及國(guó)家相關(guān)政策法規(guī)，前往辦理收房驗(yàn)房、確認(rèn)交接等事項(xiàng)的辦理流程。驗(yàn)房流程主要包括各種費(fèi)用結(jié)清、房屋質(zhì)量驗(yàn)收及相關(guān)配套設(shè)施交接等。驗(yàn)房手續(xù)辦理完成后，房屋所有權(quán)由開發(fā)商正式轉(zhuǎn)移給業(yè)主，業(yè)主可以行使房屋的處置權(quán)及使用權(quán)。
項(xiàng)目細(xì)節(jié)
業(yè)主辦理驗(yàn)收手續(xù)，應(yīng)按照如下流程進(jìn)行房屋驗(yàn)收并辦理相關(guān)交接事項(xiàng)：
核實(shí)查驗(yàn)開發(fā)商出具的相關(guān)資料
根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”。“三書一證一表”齊全是樓房質(zhì)量經(jīng)過(guò)國(guó)家有關(guān)部門權(quán)威認(rèn)可的標(biāo)志，是發(fā)展商交樓的必要前提。業(yè)主可以確認(rèn)下以上證件是否齊全，可以直接作為房屋質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)判斷是否驗(yàn)收達(dá)標(biāo)。
1．開發(fā)商必須獲得國(guó)家住建部門出具的該房產(chǎn)項(xiàng)目的《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》、《建筑工程竣工備案表》。在約定的房屋交付時(shí)間，開發(fā)商應(yīng)該現(xiàn)場(chǎng)公示，或允許業(yè)主查驗(yàn)確認(rèn)。
（1）《建筑工程竣工備案表》是最重要的文件，而且業(yè)主收房時(shí)，不能只看開發(fā)商有沒(méi)有這張《備案表》，一定還要仔細(xì)察看各個(gè)分項(xiàng)有沒(méi)有都完成備案。
（2）《建筑工程竣工備案表》開發(fā)商按照合約約定達(dá)到房屋交付的前提條件，無(wú)論開發(fā)商實(shí)際的房屋質(zhì)量及配套設(shè)施做得多好，如果開發(fā)商沒(méi)有獲得此表，就說(shuō)明房屋根本不具備法律規(guī)定的交房標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主有權(quán)拒絕收房。
2．開發(fā)商必須向業(yè)主提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。開發(fā)商在工程竣工驗(yàn)收備案時(shí)，應(yīng)當(dāng)向備案機(jī)關(guān)提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》?！蹲≌|(zhì)量保證書》：是開發(fā)商對(duì)銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，開發(fā)商應(yīng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。
《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
（1）房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。
（2）正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容：屋面防水、墻、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏、墻面、頂棚抹灰層脫落、地面空鼓開裂、大面積起砂。門窗翹裂、五金件損壞、管道堵塞、供冷系統(tǒng)和設(shè)備、衛(wèi)生潔具、燈具、電器開關(guān)。
（3）用戶報(bào)修的單位、答復(fù)和處理的時(shí)限。
（4）住宅保修期應(yīng)從開發(fā)商辦理交工驗(yàn)收手續(xù)后的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算，相關(guān)項(xiàng)目的保修期限，國(guó)家也有相關(guān)規(guī)定（最低期限）。
《住宅使用說(shuō)明書》主要是指：應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在《住宅使用說(shuō)明書》中對(duì)住戶合理使用住宅應(yīng)有提示，因用戶使用不當(dāng)或擅自改動(dòng)結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置和不當(dāng)裝修等造成的質(zhì)量問(wèn)題，開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)保修責(zé)任；因住戶使用不當(dāng)或擅自改動(dòng)結(jié)構(gòu)，造成房屋質(zhì)量受損或其他用戶損失，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
3．開發(fā)商應(yīng)向業(yè)主出具《實(shí)測(cè)面積測(cè)繪報(bào)告》，根據(jù)專業(yè)測(cè)量單位對(duì)每一套房屋面積進(jìn)行測(cè)量、核定，所得實(shí)測(cè)面積，核對(duì)其與銷售面積是否存在誤差，誤差率的范圍有多大。
4．特別提示：
（1）只有具備上述文件，才說(shuō)明房屋已經(jīng)具體交付條件。所以收房時(shí)先要審查相關(guān)文件，確認(rèn)房屋已經(jīng)具備交付條件之后，才能進(jìn)一步進(jìn)行驗(yàn)房、結(jié)算費(fèi)用、交鑰匙等交接工作。所以要對(duì)這些文件給予重視，尤其提示要看原件而不是復(fù)印件。
（2）對(duì)于這些文件，一方面確保齊全，另一方面也要看驗(yàn)收這些文件取得的合法性。
（3）如果開發(fā)商不能提供上述相關(guān)文件，業(yè)主有權(quán)拒絕收房，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。
（4）房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，如經(jīng)保修單位維修后導(dǎo)致房屋使用功能受到影響，或因主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格給購(gòu)買人造成損失的，根據(jù)《住宅質(zhì)量保證書》開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
（5）購(gòu)買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向《住宅質(zhì)量保證書》中注明的工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)，經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格的，購(gòu)買人有權(quán)退房。
（6）根據(jù)《實(shí)測(cè)面積測(cè)繪報(bào)告》與購(gòu)房協(xié)議的銷售面積對(duì)比，如實(shí)測(cè)面積小于銷售面積，開發(fā)商需退回相應(yīng)房款；如實(shí)測(cè)面積大于銷售面積，業(yè)主需補(bǔ)齊相應(yīng)房款；但實(shí)測(cè)面積誤差超出3%，業(yè)主有權(quán)中止收房。當(dāng)然針對(duì)最后一種情況，業(yè)主有權(quán)選擇退房（原價(jià)退房款），也可以按照合同約定退補(bǔ)房款。
結(jié)清房款及相關(guān)稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)
1．結(jié)清房款尾款
在辦理驗(yàn)收手續(xù)前，如購(gòu)房款未全部支付完畢，需補(bǔ)足剩余款項(xiàng)。
按照開發(fā)商出具的《實(shí)測(cè)面積測(cè)繪報(bào)告》，購(gòu)房款多退少補(bǔ)。
2．繳納公共維修基金及契稅等辦理不動(dòng)產(chǎn)證相關(guān)費(fèi)用（非必要項(xiàng)）
業(yè)主驗(yàn)房收房后，即可辦理房屋不動(dòng)產(chǎn)證。一般開發(fā)商在辦理驗(yàn)房手續(xù)時(shí)，會(huì)以代辦不動(dòng)產(chǎn)證的名義，代收公共維修基金和契稅。公共維修基金和稅前標(biāo)準(zhǔn)可查詢當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)政策。
業(yè)主也可以自行辦理或選擇第三方代理機(jī)構(gòu)辦理，但是因?yàn)闃I(yè)主在自行辦理房屋不動(dòng)產(chǎn)證時(shí)，需要開發(fā)商配合出具相關(guān)資料，且直接提報(bào)給政府相關(guān)部門（不能給業(yè)主代為提交），所以業(yè)主如自行辦理或選擇第三方機(jī)構(gòu)還需要求開發(fā)商協(xié)助，所以建議選擇由開發(fā)商辦理，這樣省心省事。
另外，多數(shù)開發(fā)商比較強(qiáng)勢(shì)，會(huì)直接要求業(yè)主將公共維修基金和契稅交給開發(fā)商，由其代辦。
3．繳納物業(yè)費(fèi)及暖氣費(fèi)等物業(yè)相關(guān)費(fèi)用
業(yè)主按照一定周期（一般由開發(fā)商和物業(yè)指定），繳納物業(yè)管理費(fèi)或物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用。
有些開發(fā)商作為房屋銷售促銷政策，可能會(huì)贈(zèng)送一定時(shí)間的物業(yè)管理費(fèi)。
北方有集中供暖的城市，如果房屋交付時(shí)間即將進(jìn)入供暖季，或在供暖季期間，還會(huì)要求業(yè)主繳納當(dāng)季的供暖費(fèi)。
新樓盤因無(wú)業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)公司一般由開發(fā)商指定并簽約，物業(yè)服務(wù)相關(guān)政策也均由開發(fā)商與物業(yè)公司協(xié)商確定，所以在房屋交付時(shí)，除非特殊情況，均按照物業(yè)公司要求繳納相關(guān)費(fèi)用。
業(yè)主繳納相關(guān)物業(yè)費(fèi)的同時(shí)，與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議。
對(duì)房屋質(zhì)量及合同約定的公共配套設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收
業(yè)主進(jìn)行房屋驗(yàn)收時(shí)需仔細(xì)檢查商品房質(zhì)量，主要包括如下內(nèi)容：
1．房屋本身的質(zhì)量，主要參考開發(fā)商獲得的住建部門出具的相關(guān)證書。
2．景觀綠化、小區(qū)配套、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等配套設(shè)施是否符合購(gòu)房合同約定。
3．房屋裝修質(zhì)量。
業(yè)主對(duì)房屋質(zhì)量驗(yàn)收，作為房屋交付的重點(diǎn)和矛盾點(diǎn)，需要特別重視。無(wú)論開發(fā)商是否安排提前驗(yàn)收，作為業(yè)主都要認(rèn)真對(duì)待，包括請(qǐng)專業(yè)驗(yàn)房機(jī)構(gòu)協(xié)助。
業(yè)主對(duì)房屋質(zhì)量驗(yàn)收后，要在驗(yàn)收問(wèn)題及整改確認(rèn)單上簽字確認(rèn)，開發(fā)商有義務(wù)進(jìn)行整改維修。
由于精裝修項(xiàng)目驗(yàn)收出現(xiàn)問(wèn)題較多，在驗(yàn)收后的整改內(nèi)容較多、時(shí)間跨度較大，越來(lái)越多的精裝修項(xiàng)目在正式交付之前，提前安排業(yè)主前往驗(yàn)收（也叫“預(yù)驗(yàn)收”），從而提高業(yè)主對(duì)精裝住宅的信任度，減少在正式交房時(shí)的各種糾紛，提高正式收房交付率和減少正式交付周期。
領(lǐng)取鑰匙及水電氣暖交接
1．業(yè)主對(duì)水電氣暖等房屋居住的各項(xiàng)基礎(chǔ)配套設(shè)施進(jìn)行確認(rèn)并交接。如確認(rèn)水電表字?jǐn)?shù)并交接水電卡，確認(rèn)電話網(wǎng)線等是否按照購(gòu)房合同約定達(dá)到使用條件或申請(qǐng)開通條件。
2．業(yè)主核對(duì)新房鑰匙是否齊全，并簽字交接。
驗(yàn)收流程
1. 查驗(yàn)手續(xù)
在驗(yàn)收房屋時(shí)，業(yè)主首先應(yīng)確認(rèn)房屋具備建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格證明(建設(shè)、施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)單位四方的工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收證明)和住宅質(zhì)量分戶驗(yàn)收表。
2. 查驗(yàn)房屋質(zhì)量
先看外部：對(duì)立面、外墻瓷磚、涂料、單元門、樓道；再查內(nèi)部，入戶門、門、窗、天棚、墻角、地面、地磚、墻角、上下水、暖氣、煤氣、通風(fēng)、采光、廚房排煙、衛(wèi)生間排氣、強(qiáng)弱電配電箱。
3. 結(jié)算相關(guān)費(fèi)用
首先結(jié)算面積，退、補(bǔ)房屋尾款；然后交物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、房屋維修基金等；再者是契稅。
4. 簽字驗(yàn)收
房子交接時(shí)做好書面記錄，要求房地產(chǎn)商出面承諾一定期限內(nèi)進(jìn)行維修。注意：交接確認(rèn)書一定要等到驗(yàn)房之后沒(méi)有問(wèn)題再簽。如果房子需要整改，則等到整改完成后再簽。
5. 領(lǐng)取鑰匙
領(lǐng)取鑰匙和門禁卡并簽《住宅鑰匙收到書》，鑰匙的數(shù)量比較多，有樓層鑰匙、戶門鑰匙、水表及電表鑰匙，注意不要遺漏。
注意事項(xiàng)
在實(shí)際辦理驗(yàn)房手續(xù)時(shí)，很多細(xì)節(jié)需要注意：
1．收房時(shí)間的確認(rèn)。這是收房的第一步，一般開發(fā)商會(huì)根據(jù)約定的交房時(shí)限，提前30天寄出收房通知，或者根據(jù)購(gòu)房合同約定以電話、短信等形式提前通知業(yè)主。業(yè)主要提前聯(lián)系開發(fā)商，并安排好自己的時(shí)間。如果開發(fā)商通知的交付時(shí)間，超過(guò)合同約定期限，業(yè)主有權(quán)向開發(fā)商按合同索賠。
2．交付的時(shí)間及交付條件是否符合標(biāo)準(zhǔn)。接到入住通知書后，首先應(yīng)詢問(wèn)并判斷開發(fā)商是否具備法定的交付條件，即取到相關(guān)竣工備案手續(xù)，確認(rèn)無(wú)誤后才可以進(jìn)行交付手續(xù)的交接辦理。如果開發(fā)商違規(guī)向業(yè)主提前交付，業(yè)主有權(quán)拒收，然后按照開發(fā)商取到相關(guān)竣工備案的時(shí)間進(jìn)行交付。相反，因開發(fā)商自身原因延期交付，業(yè)主有權(quán)進(jìn)行要求索賠。?是否如期交房。
3．業(yè)主延期驗(yàn)收交付。如果業(yè)主有特殊情況不能如期到場(chǎng)驗(yàn)收收房的，可以書面形式委托親友、律師進(jìn)行，也可及時(shí)與開發(fā)商聯(lián)系，商議另行約定時(shí)間，并以書面形式確認(rèn)。需要注意的是業(yè)主主動(dòng)提出延期收房的，可能會(huì)產(chǎn)生某些費(fèi)用，比如開發(fā)商可能會(huì)要求把通知中的交付日期作為計(jì)算物業(yè)服務(wù)費(fèi)開始的日期等。
4．業(yè)主失約。若業(yè)主在約定時(shí)間內(nèi)，沒(méi)有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)收房手續(xù)，則一般被視為開發(fā)商已實(shí)際將該房交付業(yè)主，這種情況是符合合同條款內(nèi)容的，所以業(yè)主一定要合理安排好自己的行程時(shí)間，避免自身利益受損。這種情況下業(yè)主除了可能承擔(dān)部分費(fèi)用，再驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及整改，可能會(huì)出現(xiàn)整改不到位、超出開發(fā)商售后整改維修期限等情況。
5．驗(yàn)收整改。業(yè)主通過(guò)驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，開發(fā)商應(yīng)該安排整改，而且規(guī)范整改，如不能整改的應(yīng)與業(yè)主協(xié)商處理方案，比如適當(dāng)賠償。所以，而對(duì)于所有驗(yàn)收不合格的項(xiàng)目，要求開發(fā)商給予明確的整改方案，甚至能將整改過(guò)程開放給業(yè)主，則會(huì)讓業(yè)主更放心。
6．交房后驗(yàn)收。因?yàn)轵?yàn)房相對(duì)專業(yè)、復(fù)雜，有些業(yè)主會(huì)選擇先辦理收房驗(yàn)房相關(guān)手續(xù)，拿到房屋鑰匙，然后再安排時(shí)間千萬(wàn)驗(yàn)收，或請(qǐng)專業(yè)人員千萬(wàn)驗(yàn)收。這種情況下，業(yè)主需要注意，因?yàn)殍€匙已經(jīng)移交給業(yè)主，如房屋內(nèi)出現(xiàn)的明細(xì)刮擦、磕碰、污染等瑕疵，開發(fā)商可能會(huì)拒絕整改，其他質(zhì)量問(wèn)題一般會(huì)正常接受并整改，畢竟只要在售后維保期內(nèi)，開發(fā)商有義務(wù)對(duì)房屋質(zhì)量瑕疵進(jìn)行整改維修。如業(yè)主先辦理手續(xù)時(shí)候安排專門驗(yàn)房的，驗(yàn)房辦理當(dāng)天也需要對(duì)房屋進(jìn)行簡(jiǎn)單的查驗(yàn)，畢竟明顯的問(wèn)題也要及時(shí)通知開發(fā)商整改。
誤區(qū)
開發(fā)商有權(quán)限定業(yè)主驗(yàn)收時(shí)間（錯(cuò)）
開發(fā)商在業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收時(shí)，經(jīng)常會(huì)限制業(yè)主驗(yàn)收時(shí)間，或者督促業(yè)主盡快完成驗(yàn)收。
業(yè)主作為房屋購(gòu)買者，有權(quán)依照合同約定及國(guó)家對(duì)裝修相關(guān)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房屋進(jìn)行全面驗(yàn)收、完整驗(yàn)收。之所以開發(fā)商有時(shí)間限制，或者督促業(yè)主盡快完成驗(yàn)收的，很明顯是讓業(yè)主盡量少發(fā)些問(wèn)題、盡快簽字確認(rèn)，這是對(duì)業(yè)主作為購(gòu)房者正常權(quán)益的侵害。
遇到此類情況，業(yè)主應(yīng)該堅(jiān)持繼續(xù)驗(yàn)收，遇到阻力的可向政府主管部門投訴。
開發(fā)商有權(quán)檢查業(yè)主聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)的驗(yàn)房資質(zhì)（錯(cuò)）
因?yàn)榫b驗(yàn)房的復(fù)雜性和專業(yè)性，越來(lái)越多的購(gòu)買精裝房的業(yè)主，會(huì)請(qǐng)專業(yè)驗(yàn)房機(jī)構(gòu)協(xié)助驗(yàn)房。而開發(fā)商為了降低整改成本，或者讓業(yè)主盡快簽字確認(rèn)收房，會(huì)為業(yè)主聘請(qǐng)專業(yè)驗(yàn)房機(jī)構(gòu)設(shè)置各種障礙，比如必須出示資格證、限制人數(shù)，甚至直接禁止。這都是對(duì)業(yè)主購(gòu)房權(quán)益的侵害，業(yè)主應(yīng)該積極駁斥或向政府主管部門投訴。
驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)的所有問(wèn)題必須整改（錯(cuò)）
精裝房交付驗(yàn)收時(shí)，所有驗(yàn)收問(wèn)題可以分為安全問(wèn)題、質(zhì)量缺陷、美觀缺陷和設(shè)計(jì)缺陷，對(duì)于涉及安全及使用功能缺陷的，原則上應(yīng)該要求開發(fā)商給予整改。但是：
涉及美觀缺陷的，如果整改可能存在表面修飾不徹底（比如墻面平整度），可通過(guò)協(xié)商補(bǔ)償后期裝飾解決，防止整改被表面糊弄，后續(xù)再產(chǎn)生二次質(zhì)量問(wèn)題。
設(shè)計(jì)缺陷在精裝房中普遍存在，這類問(wèn)題的維權(quán)成本很高，業(yè)主除了吐槽很難獲得補(bǔ)償，這類情況建議通過(guò)后期家具、配飾等解決，或者局部改造徹底解決。
使用面積等同于合同面積（錯(cuò)）
很多業(yè)主在收房驗(yàn)房時(shí)，總是將使用面積與合同面積混淆。需要說(shuō)明的是：業(yè)主與開發(fā)商簽訂的購(gòu)房協(xié)議，均按照各地政府主管部門提供相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)合同完成。一般合同內(nèi)容會(huì)用到建筑面積及套內(nèi)建筑面積，使用面積很少提及。關(guān)于三種面積的區(qū)別如下：
（1）使用面積也可以說(shuō)是地毯面積，可以理解為房屋內(nèi)可使用的凈面積；
（2）套內(nèi)建筑面積包括使用面積+內(nèi)墻100%投影面積+外墻50%投影面積（未封陽(yáng)臺(tái)最多按照50%計(jì)入面積及其他特殊約定）。
（3）建筑面積包括套內(nèi)建筑面積+公攤面積+外墻50%投影面積。
后面兩種面積，一般由專業(yè)的面積測(cè)繪公司出具，而且是公攤部分面積，涉及很多公共配套面積及分?jǐn)傇瓌t，而且對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，一般很難測(cè)量出來(lái)的。但使用面積是不等同與合同面積的。
層高等于凈高（錯(cuò)）
在測(cè)量室內(nèi)高度的時(shí)候，要注意層高與實(shí)際測(cè)量的室內(nèi)凈高度是有區(qū)別的。
樓房層高和凈高的概念和計(jì)算方法完全不同，層高是指上下相鄰兩層樓面之間的垂直距離。如果頂層是斜坡的屋面，那么它的層高就要按其樓板面至屋頂較低處之間的垂直距離來(lái)計(jì)算。而凈高則是層高減去樓板的厚度或結(jié)構(gòu)層的高度的差。即：凈高=層高-樓板厚度。凈高通常就是業(yè)主在室內(nèi)直接測(cè)量到的高度，是入住后真正可以使用的高度空間，所以層高是不等于凈高的。