精裝房驗(yàn)收
來源：江蘇省佳美建筑裝飾工程有限公司 發(fā)布時(shí)間：2022/1/30 10:01:36 瀏覽量：603次
定義
精裝房驗(yàn)收，是業(yè)主根據(jù)與開發(fā)商的購(gòu)房合同，以及購(gòu)房合同中關(guān)于精裝修部分的附加協(xié)議或條款，在合同約定期限內(nèi)，辦理收房相關(guān)手續(xù)，并由開發(fā)商陪同對(duì)其交付住宅項(xiàng)目的全部裝修所有項(xiàng)目，包括全部施工項(xiàng)目、設(shè)備或家具安裝及所使用主要材料以及設(shè)備的品牌、型號(hào)、生產(chǎn)廠商等，依照合同約定進(jìn)行全面現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。
項(xiàng)目細(xì)節(jié)
精裝房驗(yàn)收的整體交付流程，與毛坯房相同，具體可以分為審核查驗(yàn)開發(fā)商相關(guān)資料、對(duì)房屋進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收、交費(fèi)簽字等主要內(nèi)容。但因精裝修住宅的特殊性，對(duì)房屋質(zhì)量驗(yàn)收部分是精裝房驗(yàn)收的重點(diǎn)。
目前隨著精裝房交付流程的逐步完善，也有開發(fā)商會(huì)在項(xiàng)目正式交付前，提前安排業(yè)主驗(yàn)收，此步驟也稱“預(yù)驗(yàn)收”，但無論是否安排過提前驗(yàn)收，業(yè)主購(gòu)房的全部驗(yàn)房交付過程中，都應(yīng)按照國(guó)家對(duì)房產(chǎn)交易市場(chǎng)的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收交付。驗(yàn)收主要內(nèi)容包括：
一、核實(shí)查驗(yàn)開發(fā)商出具的相關(guān)資料手續(xù)等
根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”?！叭龝蛔C一表”齊全是樓房質(zhì)量經(jīng)過國(guó)家有關(guān)部門權(quán)威認(rèn)可的標(biāo)志，是發(fā)展商交樓的必要前提。業(yè)主可以確認(rèn)下以上證件是否齊全，可以直接作為房屋質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，來判斷是否驗(yàn)收達(dá)標(biāo)。
三書包括：《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》；一證包括：《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》；一表包括：《建筑工程竣工備案表》。
《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書》：是建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督檢查站（質(zhì)監(jiān)站）經(jīng)驗(yàn)收合格后頒發(fā)的。質(zhì)監(jiān)站是政府專門負(fù)責(zé)建設(shè)工程質(zhì)量把關(guān)的部門，比較內(nèi)行與權(quán)威，因而它頒發(fā)的質(zhì)量認(rèn)定書對(duì)樓宇的質(zhì)量鑒定是比較準(zhǔn)確的。按照國(guó)家規(guī)定，建設(shè)工程質(zhì)量分兩個(gè)等級(jí)，即“優(yōu)良”和“合格”。不合格不發(fā)《質(zhì)量認(rèn)定書》。
《住宅質(zhì)量保證書》：是開發(fā)商對(duì)銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，開發(fā)商應(yīng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，如經(jīng)保修單位維修后導(dǎo)致房屋使用功能受到影響，或因主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格給購(gòu)買人造成損失的，根據(jù)《住宅質(zhì)量保證書》開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。購(gòu)買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向《住宅質(zhì)量保證書》中注明的工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)，經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格的，購(gòu)買人有權(quán)退房。
《住宅使用說明書》：文件中應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出使用注意事項(xiàng)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在《住宅使用說明書》中對(duì)住戶合理使用住宅應(yīng)有提示，因用戶使用不當(dāng)或擅自改動(dòng)結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置和不當(dāng)裝修等造成的質(zhì)量問題，開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)保修責(zé)任；因住戶使用不當(dāng)或擅自改動(dòng)結(jié)構(gòu)，造成房屋質(zhì)量受損或其他用戶損失，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。內(nèi)容包括：
1．房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。
2．正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容：屋面防水、墻、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏、墻面、頂棚抹灰層脫落、地面空鼓開裂、大面積起砂。門窗翹裂、五金件損壞、管道堵塞、供冷系統(tǒng)和設(shè)備、衛(wèi)生潔具、燈具、電器開關(guān)。
3．用戶報(bào)修的單位、答復(fù)和處理的時(shí)限。
4．住宅保修期應(yīng)從開發(fā)商辦理交工驗(yàn)收手續(xù)后的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算，相關(guān)項(xiàng)目的保修期限，國(guó)家也有相關(guān)規(guī)定（最低期限）。
《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》：一般是城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)房地產(chǎn)開發(fā)管理處頒發(fā)，是對(duì)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的證明，是交房的必要條件。
《建筑工程竣工備案表》：是開發(fā)商按照合約約定達(dá)到房屋交付的前提條件，無論開發(fā)商實(shí)際的房屋質(zhì)量及配套設(shè)施做得多好，如果開發(fā)商沒有獲得此表，就說明房屋根本不具備法律規(guī)定的交房標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主有權(quán)拒絕收房。
另外，開發(fā)商還應(yīng)出具《實(shí)測(cè)面積測(cè)繪報(bào)告》，根據(jù)專業(yè)測(cè)量單位對(duì)每一套房屋面積進(jìn)行測(cè)量、核定，所得實(shí)測(cè)面積，核對(duì)其與銷售面積是否存在誤差，誤差率的范圍有多大。根據(jù)《實(shí)測(cè)面積測(cè)繪報(bào)告》與購(gòu)房協(xié)議的銷售面積對(duì)比，如實(shí)測(cè)面積小于銷售面積，開發(fā)商需退回相應(yīng)房款；如實(shí)測(cè)面積大于銷售面積，業(yè)主需補(bǔ)齊相應(yīng)房款；但實(shí)測(cè)面積誤差超出3%，業(yè)主有權(quán)中止收房。當(dāng)然針對(duì)最后一種情況，業(yè)主有權(quán)選擇退房（原價(jià)退房款），也可以按照合同約定退補(bǔ)房款。
上述所有文件是具備可交付房屋的必要條件，仔細(xì)驗(yàn)證原件后才能繼續(xù)進(jìn)行驗(yàn)房、結(jié)算費(fèi)用、交鑰匙等工作流程，注意文件取得的合法性，不能提供上述相關(guān)文件的，業(yè)主有權(quán)拒絕收房，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。
二、對(duì)房屋質(zhì)量及合同約定的公共配套設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收
業(yè)主進(jìn)行房屋驗(yàn)收時(shí)需仔細(xì)檢查商品房質(zhì)量，主要包括如下內(nèi)容：
1．房屋本身的質(zhì)量，主要參考開發(fā)商獲得的住建部門出具的相關(guān)證書。
2．景觀綠化、小區(qū)配套、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等配套設(shè)施是否符合購(gòu)房合同約定。
3．房屋裝修質(zhì)量
業(yè)主對(duì)房屋質(zhì)量驗(yàn)收，作為精裝房住宅項(xiàng)目的重點(diǎn)和矛盾點(diǎn)，需要特別重視。無論開發(fā)商是否安排提前驗(yàn)收，作為業(yè)主都要認(rèn)真對(duì)待，包括請(qǐng)專業(yè)驗(yàn)房機(jī)構(gòu)協(xié)助。
精裝房預(yù)驗(yàn)收主要包括如下內(nèi)容：
1.驗(yàn)收水路工程
檢查廚衛(wèi)的放排水管道，查看排水管道是否順暢，進(jìn)水管是否出現(xiàn)滲漏?？梢葬槍?duì)水槽、洗面盆、坐便器進(jìn)行多次排水，檢測(cè)其效果。
2.驗(yàn)收電路工程
檢查每個(gè)安裝好的燈具時(shí)候能夠正常通電，如果通電正常，用萬用表檢查插座是否通電，以及檢查電話、電腦和電視線路是否有信號(hào)。
3.驗(yàn)收墻面地面的空鼓情況
用一個(gè)小橡皮錘隨意地敲敲就可以，如果空鼓率超過3%，說明施工中存在質(zhì)量問題。
4.驗(yàn)收木工制品以及油漆工
檢驗(yàn)?zāi)局破肥欠褡冃?，接縫處是否存在嚴(yán)重開裂現(xiàn)象，五金件的安裝是否牢固端正，油漆涂料是否出現(xiàn)開裂、流淌現(xiàn)象，這些都可以通過肉眼進(jìn)行查看。
5.其他細(xì)節(jié)問題。
比如所有裝修表面是否有磕碰、劃痕，門窗是否會(huì)有雨水滲入，開關(guān)插座面板是否光潔，衛(wèi)生間門口是否有擋水條等細(xì)節(jié)。
當(dāng)然，驗(yàn)收精裝修房過程中，會(huì)出現(xiàn)一些由于季節(jié)變換而造成的問題，這種情況要充分利用開發(fā)商的售后保修承諾，及時(shí)要求開發(fā)商解決。
交付標(biāo)準(zhǔn)
防盜門
1．防盜門外觀不應(yīng)有漆面的破損或剝落、劃痕現(xiàn)象。
2．防盜門密封條要求完好不應(yīng)有缺少或損害。
3．防盜門插銷安全、可靠、靈活。
4．多次開啟子母門，感覺門的合葉是否靈活。
5．防盜門螺絲是否緊固，是否有缺少現(xiàn)象。
6．防盜門門鎖聯(lián)動(dòng)裝置靈活可靠，能夠安全、靈活地把門鎖好。
窗戶
1．窗戶表面安裝牢固，表面潔凈、光滑，窗框及玻璃無損傷。
2．窗戶密封條平整，無卷邊脫槽，玻璃封膠修口妥當(dāng)平滑。
3．窗戶把手窗鎖完好及操作正常。
4．窗框周邊密封無滲漏異況。
5．窗戶開關(guān)平開窗開關(guān)靈活，關(guān)閉嚴(yán)密；落地窗平移拉平滑，無阻滯現(xiàn)象。
6．平開窗是否安裝了風(fēng)撐，且開閉是否自如。
7．雙層玻璃內(nèi)部是否整潔，無漏氣現(xiàn)象。
8．紗窗安裝牢固、使用順暢、不得有破損、漏裝。
瓷磚和石材
1．表面平整度誤差控制在3mm/2米靠尺。
2．陰陽角方正度誤差控制在3mm，用200mm直角尺測(cè)量
3．瓷磚石材接縫高低差誤差在0.5mm以內(nèi)。
4．瓷磚縫隙平直誤差在1mm以內(nèi)。
5．瓷磚留縫寬度在1mm以上。
6．瓷磚石材縫隙填縫飽滿。
7．瓷磚石材空鼓應(yīng)控制在規(guī)范內(nèi)，一塊磚面積≤15%，空鼓瓷磚總量≤5%。
8．衛(wèi)生間地面坡度合理，地面無積水問題。
9．瓷磚石材表面無開裂、缺棱、掉角、色差、污染現(xiàn)象
乳膠漆
1．無明顯色差、泛堿、返色、刷紋。
2．無顯著砂眼、流墜、起疙、濺沫。
3．乳膠漆與其他材料交接處平順，無明顯誤差。
油漆
1．釘眼修補(bǔ)填平、補(bǔ)色、木紋清晰、平整光滑，無明顯色差。
2．顏色均勻一致，并列面無明顯色差。
3．無刷紋、流墜、橘皮現(xiàn)象。
水電路
1．開關(guān)切斷位置應(yīng)保持一致，且操作靈活。
2．開關(guān)不易安裝在單開門背后
3．插座遵循左零右火上接地的原則，衛(wèi)生間潮濕部位面板加裝防水罩。
4．開關(guān)插座面板緊貼墻面或裝飾面，四周無縫隙，安裝牢固平正。
5．水表應(yīng)安裝牢固，使用方便、無污染、破損、滲漏等缺陷。
6．混水閥給水點(diǎn)安裝端正、對(duì)稱、左熱右冷、閥門安裝位置合理、平整牢固、無阻擋、松動(dòng)、便于使用和維修。
7．地漏地安裝應(yīng)平整、牢固，周邊無滲漏
8．觀察燈具安裝應(yīng)端正，所有燈珠應(yīng)齊全。
9．筒燈整行安裝應(yīng)整齊，不應(yīng)有偏斜錯(cuò)位現(xiàn)象
潔具
1．潔具端正牢固、下水無滲漏、上下水暢通。
2．出水左熱右冷、安裝八字閥。
3．洗手盆洗菜盆出水口安裝角閥，方便后期維修。
4．潔具外觀無劃痕，無破損。
5．馬桶不得采用水泥砂漿固定
6．各種衛(wèi)生器具與臺(tái)面、墻面、地面等接觸部位應(yīng)采用密封膠密封。
木門
1．門框的垂直度誤差≤3.0mm
2．門框?qū)蔷€長(zhǎng)度≤2.0mm
3．門扇底部與地面留縫寬度≤8mm
4．門開啟靈活，無阻滯和反彈現(xiàn)象。
5．門表面無劃痕破損污漬等瑕疵。
木地板
1．板面無劃痕、無破損、無明顯色差
2．安裝平整無突起或凹陷。
3．壓條安裝牢固縫隙均勻。
4．邊緣安裝留縫，并踢腳線遮蓋。
櫥柜
1．吊柜固定牢固、地柜頂面平整。
2．柜門安裝平正、開啟靈活。
3．滑道等五金件安裝牢固、開啟順暢。
4．下水無滲漏，安裝八字閥
壁紙壁布
1．接縫縫隙不明顯。
2．壁紙表面無氣泡、裂縫、褶皺、斑污等質(zhì)量缺陷。
3．陰角處接縫應(yīng)搭接，陽角處應(yīng)包角不得有接縫
樓梯
1．安裝牢固，坡度合理。
2．相鄰踏步高度差不應(yīng)超過5mm。
3．扶手安裝牢固，無晃動(dòng)，表面光滑，彎曲自然。
4．玻璃扶手應(yīng)采用雙層玻璃或安全玻璃。
驗(yàn)收流程
收房流程收房的過程并不復(fù)雜，主要有以下幾個(gè)步驟：
1．開發(fā)商和物業(yè)核驗(yàn)業(yè)主材料。雙方確認(rèn)收房流程，并根據(jù)商定流程確認(rèn)購(gòu)房細(xì)節(jié)。
2．業(yè)主領(lǐng)取《竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》（此三項(xiàng)必須為原件）以及《房屋土地測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書》，并由開發(fā)商加以說明。
3．業(yè)主對(duì)新房做綜合驗(yàn)收，即最重要的驗(yàn)房環(huán)節(jié)，在驗(yàn)房時(shí)應(yīng)仔細(xì)觀察房?jī)?nèi)各個(gè)細(xì)節(jié)，并及時(shí)做好詳盡記錄。
4．業(yè)主就驗(yàn)收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進(jìn)意見或解決方案。雙方協(xié)商并達(dá)成書面協(xié)議，根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題。無法在短期內(nèi)解決的，雙方應(yīng)當(dāng)就解決方案及期限達(dá)成書面協(xié)議。
5．開發(fā)商出具《實(shí)測(cè)面積測(cè)繪報(bào)告》，雙方確認(rèn)面積誤差后結(jié)算剩余房款、各項(xiàng)費(fèi)用以及延期交房違約金等，如若有不同的意見，雙方應(yīng)及時(shí)溝通。
6．業(yè)主領(lǐng)取新房鑰匙，簽署《住宅鑰匙收到書》，在領(lǐng)取鑰匙前，應(yīng)仔細(xì)核對(duì)所有鑰匙是否已經(jīng)取得。
7．與物業(yè)公司簽署物業(yè)協(xié)議、向物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)并索要發(fā)票或蓋章確認(rèn)的收據(jù)。
8．辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)的事項(xiàng)。若業(yè)主委托開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)證，則可由開發(fā)商代收契稅和房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)。代辦費(fèi)金額雙方協(xié)商。業(yè)主也有權(quán)拒絕代辦。
9．業(yè)主簽署《入住交接單》，收房完成。
售后維修
一、驗(yàn)收不合格問題必須規(guī)范整改或協(xié)商處理方案
業(yè)主通過驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)的問題，開發(fā)商應(yīng)該安排整改，而且規(guī)范整改，如不能整改的應(yīng)與業(yè)主協(xié)商處理方案，比如適當(dāng)賠償。
精裝修住宅交付驗(yàn)收，其實(shí)屬于裝修工程的竣工驗(yàn)收，最大問題就是很多隱蔽施工項(xiàng)目、過程施工項(xiàng)目都無法直接驗(yàn)收，其次是部分整改施工需要從基層處理開始，這就導(dǎo)致部分問題無法發(fā)現(xiàn)、發(fā)現(xiàn)的問題整改施工不一定合規(guī)。比如墻面有裂痕，則需要局部鏟除分析開裂原因，根據(jù)實(shí)際情況采取不同整改措施，而不是簡(jiǎn)單填補(bǔ)即可。
所以，而對(duì)于所有驗(yàn)收不合格的項(xiàng)目，要求開發(fā)商給予明確的整改方案，甚至能將整改過程開放給業(yè)主，則會(huì)讓業(yè)主更放心。
二、明確整改時(shí)間及注意售后期限
開發(fā)商對(duì)于驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的問題，以及入住后發(fā)現(xiàn)的問題，必須要明確反映時(shí)間、整改周期。
根據(jù)購(gòu)房合同中的裝修補(bǔ)充協(xié)議或條款，以及國(guó)家相關(guān)規(guī)定，《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》等表述，一般精裝修住宅項(xiàng)目，普通工程項(xiàng)目及材料的質(zhì)保期為2年， 防水工程為五年， 結(jié)構(gòu)按照設(shè)計(jì)年限。業(yè)主務(wù)必在辦理入住即售后有效期開始后，盡可能在質(zhì)保期內(nèi)繼續(xù)查找裝修質(zhì)量問題，并第一時(shí)間向開發(fā)商保修。
三、對(duì)驗(yàn)收及售后頻發(fā)的問題應(yīng)有成熟的解決方案
精裝修住宅項(xiàng)目在驗(yàn)收時(shí)機(jī)入住后，一般比較容易發(fā)生的售后問題，包括墻頂面開裂，涂料起皮，起砂污染等；門窗關(guān)不上，有縫隙過緊或過松，有破損，玻璃自爆等；地板縫大，有凹坑，劃痕等；水電設(shè)備不通電損壞等；瓷磚空鼓開裂等；施工部位收頭不美觀，需要處理等情況，這些問題出現(xiàn)的頻次最高，基本上都是安排相關(guān)責(zé)任單位進(jìn)行維修，開發(fā)商應(yīng)該制定專門的維修方案，最好備好常用材料，從而保證所有質(zhì)量問題能夠得到及時(shí)處理。
四、安排提前驗(yàn)收并完善驗(yàn)房檢查體系
開發(fā)商除了安排業(yè)主提前驗(yàn)收，應(yīng)該組織相關(guān)施工及材料分包單位、第三方監(jiān)理機(jī)構(gòu)，積極對(duì)精裝修項(xiàng)目進(jìn)行提前驗(yàn)收、充分驗(yàn)收，并制定專門的整改監(jiān)督制度。
在任何時(shí)間發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量瑕疵，開發(fā)商應(yīng)該主動(dòng)督促整改，有系統(tǒng)的管控措施，保證所有質(zhì)量瑕疵的整改均符合規(guī)范施工要求，以免防止問題遲遲不解決、解決問題表面糊弄等情況。這樣會(huì)讓業(yè)主與開發(fā)商的關(guān)系持續(xù)惡化甚至放大。
對(duì)業(yè)主來說，無論在驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，還是入住后發(fā)現(xiàn)的問題，也要主動(dòng)督促、監(jiān)督開發(fā)商進(jìn)行整改，一旦業(yè)主提出的部分質(zhì)量問題比較難以處理或維修處理不到時(shí)，業(yè)主可向政府主管部門投訴。
五、注重專業(yè)化的售后維修
開發(fā)商的整個(gè)精裝房項(xiàng)目，因?yàn)閷儆谙到y(tǒng)工程，分包給不同的施工及材料商，這就導(dǎo)致驗(yàn)收后整改及售后服務(wù)的應(yīng)對(duì)效果參差不齊，可精裝房的質(zhì)量瑕疵及售后報(bào)銷頻率又較高。所以，開發(fā)商應(yīng)安排專業(yè)人員或團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)整改、售后維修，提高相應(yīng)整個(gè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)的工作效率和服務(wù)水平。
注意事項(xiàng)
精裝房驗(yàn)收因?yàn)轫?xiàng)目比較多，而且后續(xù)不用再做基礎(chǔ)項(xiàng)目的裝修，所以驗(yàn)收內(nèi)容比較細(xì)致，最好請(qǐng)專業(yè)驗(yàn)收機(jī)構(gòu)協(xié)助，這樣保證盡可能多的發(fā)現(xiàn)問題并及時(shí)整改。
驗(yàn)收結(jié)構(gòu)
第一步就是驗(yàn)收房子結(jié)構(gòu)，核對(duì)面積、核對(duì)位置朝向，查驗(yàn)公共配套設(shè)施是否完好。若發(fā)現(xiàn)與合同不符時(shí)，應(yīng)向房地產(chǎn)商提出，遇到阻力也可以向有關(guān)部門反映。
驗(yàn)收材料
業(yè)主在購(gòu)買精裝房時(shí)，一般購(gòu)房合同的裝修附件條款或?qū)ｉT的裝修協(xié)議，會(huì)對(duì)精裝房所用材料的品牌或品質(zhì)做出約定，因此精裝驗(yàn)房務(wù)必關(guān)注所用裝修材料是否與合同承諾的相一致，品牌、型號(hào)、款式是否對(duì)應(yīng)。
及時(shí)整改
在提前驗(yàn)收或收房驗(yàn)收階段，開發(fā)商會(huì)現(xiàn)場(chǎng)辦公，并組織施工及材料分包商調(diào)配人員，保證業(yè)主在驗(yàn)房過程中發(fā)現(xiàn)的問題能夠盡快整改并通過業(yè)主的二次驗(yàn)收。所以，開發(fā)商在這個(gè)階段的現(xiàn)場(chǎng)管理能力和整改反應(yīng)能力對(duì)保證所有驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)問題的整改更有保障建議業(yè)主盡量按照開發(fā)商指定時(shí)間段前往驗(yàn)收。否則待后期驗(yàn)收或進(jìn)入售后階段，整改質(zhì)量和反應(yīng)速度會(huì)下降。
規(guī)范整改
出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵的原因，多數(shù)是施工不規(guī)范、材料不合格或后期出現(xiàn)磕碰，如果只是表面問題修補(bǔ)就可以的，后續(xù)整改查驗(yàn)比較簡(jiǎn)單，一般也不會(huì)二次出現(xiàn)問題。但是，很多質(zhì)量瑕疵是因?yàn)槭┕み^程不規(guī)范導(dǎo)致的，這就需要開發(fā)商在整改時(shí)重新拆除，而這類整改項(xiàng)目的整改過程是否規(guī)范非常重要，而且這類問題在二次驗(yàn)收時(shí)，可能僅從表面很難發(fā)現(xiàn)。
所以應(yīng)該要求開發(fā)商明確每類問題的整改方案，甚至能夠?qū)⒄倪^程開放給業(yè)主，這樣對(duì)于業(yè)主的房屋質(zhì)量才能得到充分保障。
平整度垂直度整改
因精裝房交付屬于裝修施工完畢階段，對(duì)于墻面平整度垂直度的整改難度非常大，而這類問題可能不達(dá)標(biāo)但僅僅屬于美觀瑕疵。如果此類問題也要求開發(fā)商整改，可能施工人員在業(yè)主無法獲知整改過程情況下，可能只做表面處理。而墻面平整度垂直度不夠，如果只是簡(jiǎn)單的修補(bǔ)石膏、膩?zhàn)拥龋笃隍?yàn)收可能達(dá)標(biāo)，但入住后很短時(shí)間內(nèi)，甚至超過售后期限2年后，墻面會(huì)脫落。那時(shí)候業(yè)主已入住，維修成本高且影響日常生活。
對(duì)于此類問題，建議如果問題不是很突出，可以與開發(fā)商協(xié)商，給予適當(dāng)賠償。而后續(xù)業(yè)主購(gòu)買家具或飾品等，做適當(dāng)遮擋、裝飾，降低美觀瑕疵的影響。
瓷磚空鼓整改
如果少量墻磚空鼓，或者墻磚空鼓面積很小、在邊緣區(qū)域，可以通過灌漿、填充膠水等方式整改；但是如果瓷磚空鼓面積大、數(shù)量多，必須要求開發(fā)商重新拆除、重新鋪貼，因?yàn)檫@種情況隨著時(shí)間推移，空鼓部分可能還會(huì)增加，而空鼓導(dǎo)致瓷磚脫落的概率非常大，會(huì)嚴(yán)重影響業(yè)主入住以后的日常生活。
對(duì)于地磚空鼓，一般灌漿處理即可，而且因?yàn)榈孛媸褂媒佑|頻率高、承載要求高，所以地磚空鼓必須整改。
衛(wèi)生間排水整改
精裝驗(yàn)房必須對(duì)衛(wèi)生間進(jìn)行排水測(cè)試，也就是往地面潑水，觀察水從地漏排出情況，觀察地面是否有積水，排水測(cè)試必須保證地面充分過水，尤其是邊角區(qū)域。
因?yàn)樾l(wèi)生間用水頻率較高，尤其是淋浴區(qū)域，一旦有積水情況，會(huì)對(duì)日常生活質(zhì)量產(chǎn)生較大影響，所以如果出現(xiàn)排水不暢，或者地面有局部積水情況，也必須要求開發(fā)商整改。
如果積水不多或積水區(qū)域在干區(qū)（距離淋浴區(qū)域較遠(yuǎn)的），而業(yè)主著急入住的，可以不用整改，因?yàn)榈孛嬲拿娣e小但工程量大、工序復(fù)雜，可能導(dǎo)致整改周期長(zhǎng)，影響業(yè)主短期內(nèi)入住。
地板整改
地板基層地面不平、找平層水泥少、地板未留住伸縮縫，也是地板驗(yàn)收過程中的常見問題。而這些問題因?yàn)榫b驗(yàn)房限制，不可能拆開地板驗(yàn)收。所以需要請(qǐng)專業(yè)人員協(xié)助，對(duì)地板進(jìn)行踩踏測(cè)試、觀察，一旦發(fā)現(xiàn)可能的隱患，有條件情況下可以局部拆除再觀察。
用電驗(yàn)收
火線零線接反、地線未接等情況在精裝驗(yàn)房中出現(xiàn)的頻率較高，而這類問題涉及用電安全，所以驗(yàn)房時(shí)必須全部檢查不能遺漏，發(fā)現(xiàn)問題要求開發(fā)商必須整改，沒有任何緩和余地，也不能用賠償來解決問題。
對(duì)于需要大功率用電的線路，條件允許情況下，要拆開面板檢查所用電線線徑是否滿足用電需求，一旦發(fā)現(xiàn)偷工減料情況，也必須要求整改。
空調(diào)空驗(yàn)收
一般業(yè)主自行驗(yàn)收時(shí)，只要空調(diào)孔的位置合適即可，但是容易遺漏另一個(gè)重要問題：空調(diào)孔如果不是“內(nèi)高外低”，會(huì)導(dǎo)致后期冷凝水倒流、雨水倒灌情況的發(fā)生。
誤區(qū)
一、開發(fā)商有權(quán)限定業(yè)主驗(yàn)收時(shí)間（錯(cuò)）
開發(fā)商在業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收時(shí)，經(jīng)常會(huì)限制業(yè)主驗(yàn)收時(shí)間，或者督促業(yè)主盡快完成驗(yàn)收。
業(yè)主作為房屋購(gòu)買者，有權(quán)依照合同約定及國(guó)家對(duì)裝修相關(guān)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房屋進(jìn)行全面驗(yàn)收、完整驗(yàn)收。之所以開發(fā)商有時(shí)間限制，或者督促業(yè)主盡快完成驗(yàn)收的，很明顯是讓業(yè)主盡量少發(fā)些問題、盡快簽字確認(rèn)，這是對(duì)業(yè)主作為購(gòu)房者正常權(quán)益的侵害。
遇到此類情況，業(yè)主應(yīng)該堅(jiān)持繼續(xù)驗(yàn)收，遇到阻力的可向政府主管部門投訴。
二、開發(fā)商有權(quán)檢驗(yàn)業(yè)主所請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助驗(yàn)房的資質(zhì)（錯(cuò)）
因?yàn)榫b驗(yàn)房的復(fù)雜性和專業(yè)性，越來越多地購(gòu)買精裝房的業(yè)主，會(huì)請(qǐng)專業(yè)驗(yàn)房機(jī)構(gòu)協(xié)助驗(yàn)房。而開發(fā)商為了降低整改成本，或者讓業(yè)主盡快簽字確認(rèn)收房，會(huì)為業(yè)主聘請(qǐng)專業(yè)驗(yàn)房機(jī)構(gòu)設(shè)置各種障礙，比如必須出示資格證、限制人數(shù)，甚至直接禁止。這都是對(duì)業(yè)主購(gòu)房權(quán)益的侵害，業(yè)主應(yīng)該積極駁斥或向政府主管部門投訴
三、驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)的所有問題必須整改（錯(cuò)）
精裝房交付驗(yàn)收時(shí)，所有驗(yàn)收問題可以分為安全問題、質(zhì)量缺陷、美觀缺陷和設(shè)計(jì)缺陷，對(duì)于涉及安全及使用功能缺陷的，原則上應(yīng)該要求開發(fā)商給予整改。但是：
1．涉及美觀缺陷的，如果整改可能存在表面修飾不徹底（比如墻面平整度），可通過協(xié)商補(bǔ)償后期裝飾解決，防止整改被表面糊弄，后續(xù)再產(chǎn)生二次質(zhì)量問題。
2．設(shè)計(jì)缺陷在精裝房中普遍存在，這類問題的維權(quán)成本很高，業(yè)主除了吐槽很難獲得補(bǔ)償，這類情況建議通過后期家具、配飾等解決，或者局部改造徹底解決。
四、使用面就等同于合同面積（錯(cuò)）
很多業(yè)主在收房驗(yàn)房時(shí)，總是將使用面積與合同面積混淆。需要說明的是：業(yè)主與開發(fā)商簽訂的購(gòu)房協(xié)議，均按照各地政府主管部門提供相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)合同完成。一般合同內(nèi)容會(huì)用到建筑面積及套內(nèi)建筑面積，使用面積很少提及。關(guān)于三種面積的區(qū)別如下：
1．使用面積也可以說是地毯面積，可以理解是房屋內(nèi)可使用的凈面積；
2．套內(nèi)建筑面積包括使用面積+內(nèi)墻100%投影面積+外墻50%投影面積（未封陽臺(tái)最多按照50%計(jì)入面積及其他特殊約定）。
3．建筑面積包括套內(nèi)建筑面積+公攤面積+外墻50%投影面積。
后面兩種面積，一般由專業(yè)的面積測(cè)繪公司出具，而且是公攤部分面積，涉及很多公共配套面積及分?jǐn)傇瓌t，而且對(duì)于業(yè)主來說，一般很難測(cè)量出來的。
五、層高等于凈高（錯(cuò)）
我們?cè)跍y(cè)量室內(nèi)高度的時(shí)候，要注意層高與實(shí)際測(cè)量的室內(nèi)凈高度是有區(qū)別的。
樓房層高和凈高的概念和計(jì)算方法完全不同，層高是指上下相鄰兩層樓面之間的垂直距離。如果頂層是斜坡的屋面，那么它的層高就要按其樓板面至屋頂較低處之間的垂直距離來計(jì)算。而凈高則是層高減去樓板的厚度或結(jié)構(gòu)層的高度的差。即：凈高=層高-樓板厚度。凈高通常就是業(yè)主在室內(nèi)直接測(cè)量到的高度，是入住后真正可以使用的高度空間。